Há vários riscos a ter em atenção nos empréstimos da casa, desde a taxa de juro ao spread, passando pelo financiamento bancário. Fonte: Idealista News
O contexto do crédito habitação está a mudar. O Banco de Portugal (BdP) tem definido novas regras macroprudenciais ao longo dos anos para proteger as famílias e os bancos do risco de incumprimento – a mais recente entrou em vigor a 1 de abril e vem limitar os prazos consoante as idades. E, além disso, os juros dos créditos habitação estão a subir à boleia da Euribor, aumentando as prestações da casa em várias dezenas de euros. É por tudo isso que, na hora de pedir um empréstimo para comprar casa, há que fazer contas e ter em conta vários fatores. Para te ajudar neste desafio, explicamos quais são os principais riscos a considerar para assegurar a tua estabilidade financeira e evitar surpresas desagradáveis.
Taxa fixa: prestação mais alta no início do crédito habitação
A taxa de juro fixa tem sido apontada pelos bancos como um refúgio para as famílias. Isto porque as famílias ficam com a certeza de que vão pagar sempre a mesma prestação da casa do início ao fim do contrato. E esta opção também tem despertado mais interesse por quem quer comprar casa com recurso ao empréstimo bancário.
Mas optar pela taxa fixa no crédito habitação ao invés da variável tem há só vantagens. Em Portugal, as taxas fixas estão normalmente mais altas do que as variáveis, pelo que as famílias vão ficar a pagar uma prestação mais alta numa primeira fase. Mas, mais tarde, se a Euribor continuar a subir as taxas variáveis, poderá compensar.
Num contexto de subida das taxas Euribor, “há pessoas que preferem pagar mais nesta fase, porque a taxa fixa numa fase inicial tende a ser sempre superior a uma prestação na taxa variável, mas, pelo menos, ficam com a tranquilidade de que não vai haver oscilação da prestação”, explica Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.
Mas há uma incógnita no mercado: não se sabe se a Euribor vai subir o suficiente de forma a compensar a fixação da taxa no crédito habitação. E este é um risco que as famílias terão de pesar na balança ao avaliar as várias soluções de empréstimo habitação.
Spreads mais baixos? Cuidado com os produtos contratados
O spread é outra componente a avaliar na hora de comprar ofertas de crédito habitação, tratando-se da margem de lucro do banco. E pode ser negociada. Geralmente, os spreads são mais baixos quando o valor do empréstimo é muito inferior à avaliação da casa, já que o risco para o banco é menor.
Mas se pedires um crédito para pagar a maioria do valor da casa, poderás ter em conta dois tipos de spread que variam da seguinte forma de acordo com a análise do idealista/news a 11 bancos:
- spread base (isto é, sem contratação de produtos) varia entre 2,2% e 1,3%;
- spreads contratados (que pressupõe a contratação de produtos junto do banco) variam entre 1,5% e 0,9%.
Ora, os spreads contratados mais baixos são bem mais atrativos e podem levar as famílias a contratá-los. Mas há que fazer contas às despesas associadas à contratação de serviços, como cartões de crédito ou seguros.
Mas, atenção, que este não é o único elemento a considerar na hora de comparar propostas de crédito habitação: “É importante as pessoas compreenderem que não devem apenas olhar para o spread, uma vez que este é apenas um dos elementos do crédito habitação, tal como as comissões e seguros”, recomenda Miguel Cabrita em entrevista. Outros importantes indicadores na comparação dos créditos são a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumido), os prazos de amortização (quanto maior for o período, mais caro fica) e as comissões do crédito habitação.
Duplo crédito: o perigo do financiamento a 100%
Em Portugal, só é possível pedir um crédito habitação com financiamento máximo de 90% do valor da escritura, dadas as limitações impostas em 2018 pelo BdP no sentido de diminuir as situações de incumprimento bancário. As únicas casas que podem ser 100% financiadas são as dos próprios bancos.
Mas, ainda assim, há quem contorne o sistema e consiga comprar uma casa 100% financiada pelos bancos, recorrendo ao crédito pessoal para pagar o valor da entrada. Esta é uma situação que o regulador liderado por Mário Centeno tem conhecimento, mas diz que tem “reduzida materialidade” no país, disse citado pelo Público.
Este duplo financiamento bancário (crédito habitação + crédito pessoal) traz riscos acrescidos para as famílias, que assumem taxas de esforço mais elevadas. Quais são eles?
- Custos mais elevados do financiamento total da compra da casa: fica-se a pagar duas prestações da casa, deixando as famílias mais vulneráveis à subida das taxas de juro à boleia da Euribor, que se assiste hoje;
- Queda dos preços das casas: no caso de incumprimento, se as casas desvalorizarem, poderá ser mais difícil vender o imóvel pelo valor do financiamento;
- Crédito ao consumo tem taxas de juro mais elevadas (uma vez que não há garantias reais) e a duração é mais curta, o que eleva a prestação mensal a pagar.
