Simplex permite compra de casas sem licença, mas bancos têm direito a exigir documentos, esclarece o regulador ao idealista/news. Fonte: Idealista News
O novo simplex dos licenciamentos urbanísticos trouxe mudanças expressivas nas transações de compra e venda de casas, já que deixa de ser obrigatório apresentar a licença de utilização para concretizar o negócio. E estas novas regras, que já entraram em vigor, também têm efeitos no crédito habitação, desde logo porque “deixa de ser proibida a celebração de contrato de compra e venda (…) sem que a instituição de crédito assegure a entrega da ficha técnica de habitação ao comprador”, tal como confirma fonte oficial do Banco de Portugal (BdP) ao idealista/news. Mas, ainda assim, para terem garantias do empréstimo para a compra de casa, os bancos podem continuar a pedir a ficha técnica de habitação ou a autorização de utilização do imóvel antes de celebrarem os contratos, explica ainda o regulador, destacando que não apresentar os documentos pode mesmo colocar o financiamento em risco.
Desde o passado dia 1 de janeiro de 2024, é legalmente possível comprar e vender casa sem que seja exigida, por lei, a apresentação da licença de utilização ou da ficha técnica de habitação. Esta é uma das novidades do simplex dos licenciamentos (Decreto-Lei n.º 10/2024), que vem, por um lado, permitir a entrada de mais casas no mercado (sobretudo as que não têm licença), mas, por outro, traz também riscos para as famílias e investidores, uma vez que ficam menos protegidos pela legislação. Isto porque com a eliminação da exigência obrigatória da verificação de uma licença de utilização, quem comprar casa pode estar a adquirir um imóvel sem licença, o que pode comprometer a contratualização do crédito habitação, além de outros problemas futuros.
Questionada sobre as implicações do simplex no que diz respeito aos empréstimos para a compra de casa, fonte oficial do BdP começa por esclarecer ao idealista/news que “a eliminação de exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização, aquando da realização negócios jurídicos que envolvam a compra e venda de imóveis aplica-se, independentemente de o comprador ter contratado a concessão de crédito, para o efeito, com uma instituição de crédito”.
E indica que, por força da mesma lei, os bancos já não são obrigados a exigir esta documentação antes de contratar o empréstimo da casa. “No que concerne às instituições de crédito, deixa de ser proibida a celebração de contrato de compra e venda com mútuo acordo sem que a instituição de crédito assegure a entrega da ficha técnica de habitação ao comprador”, detalha a mesma fonte do regulador liderado por Mário Centeno.
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Bancos podem continuar a assegurar garantias de crédito habitação com licenças
Esta é, portanto, uma nova possibilidade legal dada aos bancos, a de avançar com créditos habitação sem exigir a prova de licença de utilização do imóvel. Mas acontece que as instituições na hora de celebrar os contratos precisam de se proteger e ter garantias de que o dinheiro emprestado é devolvido, seja consoante o pagamento das prestações da casa, seja mediante a entrega da casa em caso de incumprimento bancário. E para cobrir esses potenciais riscos podem exigir a licença de utilização da habitação.
“A celebração de um contrato de crédito, incluindo crédito à habitação ou crédito hipotecário, está dependente da vontade de ambas as partes. Assim, as instituições de crédito não são obrigadas a celebrar contratos de crédito”, explica a mesma fonte do BdP, acrescentando que “além da liberdade de contratar – e para lá do dever de avaliação do imóvel através de perito avaliador e independente, habilitado para o efeito, e sem prejuízo de outros deveres a que se encontrem obrigadas -, as instituições de crédito dispõem de uma margem de discricionariedade na diligência prévia que colocam na análise do imóvel para cuja aquisição o crédito se destina e que será dado em garantia do crédito”.
É neste sentido que o BdP admite a possibilidade de os bancos continuarem a pedir licenças de utilização das casas, para assegurar a garantia dos créditos e minimizar riscos de malparado. E, caso contrário, pode mesmo ficar condicionada a contratualização dos empréstimos. “Assim, caso considerem relevante no âmbito desse exercício de diligência prévia, as instituições de crédito podem continuar a solicitar a apresentação da ficha técnica de habitação ou da autorização de utilização do imóvel, podendo condicionar a celebração do contrato à disponibilização desses documentos”, concluem desde o BdP.
