BCE admite baixar as taxas no verão. E só aí é que as famílias vão sentir efeito maior na carteira, dizem especialistas. Fonte: Idealista News
Nos últimos meses, as taxas Euribor e as prestações da casa têm vindo a dar os primeiros sinais de descida, em reação à manutenção dos juros diretores desde outubro por parte do Banco Central Europeu (BCE) – que, pela terceira vez, decidiu deixar a taxa de refinanciamento nos 4,5% na reunião de política monetária realizada esta quinta-feira. E as boas notícias não ficam por aqui: também a inflação em Portugal continua a recuar, reduzindo o custo de vida e permitindo aumentar a poupança. Mas quando é que as famílias vão sentir mais alívio na carteira? Ao que tudo indica, tanto a Euribor como as prestações da casa só vão cair de forma mais expressiva, quando houver uma descida dos juros do BCE, que está prevista para o verão de 2024, muito embora esteja ainda dependente da evolução da inflação na Zona Euro, dos salários, bem como do desenrolar dos conflitos na Ucrânia e no Médio Oriente, que têm efeitos diretos na economia.
Foi na reunião de política monetária de outubro de 2023, que o BCE decidiu interromper o ciclo de dez subidas consecutivas das suas taxas de juro diretoras, que havia sido iniciado em julho de 2022 em resposta à elevada inflação que se fazia sentir na Zona Euro (estava 8,9% nesse mês). E de lá para cá, a política monetária do regulador liderado por Christine Lagarde não se alterou: na reunião desta quinta-feira, dia 25 de janeiro, o BCE decidiu deixar os juros inalterados entre 4% e 4,75% até, pelo menos, dia 7 de março, data do próximo encontro entre líderes europeus.
Por detrás da manutenção dos juros diretores está, sobretudo, a clara descida da inflação na Zona Euro observada no último ano, que reflete a transmissão da política monetária mais restritiva para as economias europeias, abrandando o consumo e o investimento. Depois de ter atingido o pico de 10,6% em outubro de 2022, a inflação no espaço europeu tem vindo a cair gradualmente (embora de forma não linear), tendo chegado aos 2,4% em novembro e aos 2,9% em dezembro, segundo os dados do Eurostat. Em Portugal, a inflação caiu ainda mais: dos 10,1% em outubro de 2022 para 1,4% em dezembro de 2023, estando abaixo do objetivo dos 2% traçado pelo guardião do euro.
É por isso mesmo que o Conselho do BCE continua a considerar que “as taxas de juro diretoras estão em níveis que, se forem mantidos por um período suficientemente longo, darão um contributo substancial” para que a inflação regresse ao objetivo de médio prazo de 2%, o nível em que é assegurada a estabilidade de preços, volta a sublinhar em comunicado. Isto quer dizer que as taxas de juro diretores deverão permanecer nos atuais patamares mais alguns meses, até haver garantias de que a inflação estabiliza nos 2%. E significa também que os juros do BCE já atingiram o seu pico, não estando previstas novas subidas se não houver novos choques económicos, tal como confirmou Christine Lagarde no início deste ano.
Acontece que, apesar de os juros do BCE não estarem a aumentar, a política monetária continua de tal forma restritiva que está a enfraquecer a economia da Zona Euro, havendo baixas perspetivas de crescimento para 2024, com impacto no emprego, no consumo e até na confiança dos consumidores. É por isso mesmo que Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, admite que “o abrandamento das principais economias europeias, bem como o seu impacto nos níveis de emprego, leva-nos a acreditar que a primeira redução dos juros do BCE está cada vez mais próxima”. As previsões de Lagarde apontam para que a primeira descida dos juros diretores se realize no verão deste ano.
Euribor continua a descer e traz (ligeiro) alívio às prestações
A reta final de 2023 trouxe um ponto de viragem no que diz respeito à evolução das taxas Euribor – as taxas de referência mais utilizadas em Portugal nos empréstimos habitação a taxa variável e mista (em período variável). Depois de o BCE ter decidido manter a sua taxa de refinanciamento inalterada nos 4,5% nas reuniões de outubro e dezembro, as taxas mensais da Euribor logo reagiram e desceram ligeiramente, tendo a queda mais expressiva sido sentida no prazo mais longo:
Euribor a 12 meses: a média mensal desceu para 3,679% em dezembro, menos 0,343 pontos percentuais (p.p.) face ao mês anterior (4,022%). Esta foi a terceira vez que a Euribor no prazo mais longo desceu no atual ciclo de subidas;
Euribor a 6 meses: esta taxa desceu 0,138 pontos para 3,927% em dezembro. A descida da média da Euribor a 6 meses em dezembro foi a segunda registada nos últimos dois anos;
Euribor a 3 meses: desceu ligeiramente em dezembro para 3,935%, menos 0,37 pontos percentuais face a novembro (3,972%). Esta foi a primeira queda da taxa mensal.
Muito embora as taxas mensais da Euribor estejam ligeiramente mais baixas em dezembro do que no mês anterior, a verdade é que tanto os juros, como as prestações da casa continuam a ser bem superiores face há um ano, segundo mostram as simulações do idealista/créditohabitação, tendo por base um novo empréstimo habitação de 150.000 euros, com spread de 1% e prazo de 30 anos:
Euribor a 12 meses: estava nos 3,005% em dezembro de 2022, um valor ainda acima da registada em dezembro de 2023 (3,679%). Assim, as prestações da casa nos novos créditos habitação assinados em janeiro deste ano situaram-se nos 776 euros, enquanto há um ano estavam nos 716 euros;
Euribor a 6 meses: esta taxa encontrava-se nos 2,560%há um ano, estando agora nos 3,927%. De acordo com as mesmas simulações, a prestação da casa em janeiro de 2024 foi de 798 euros, um valor acima do observado um ano antes (678 euros).
Apesar deste recente alívio nas taxas de juro e prestações da casa na reta final de 2023 (e de os bancos estarem a oferecer spreads mais baixos), o Banco de Portugal (BdP) voltou a registar uma “ligeira diminuição da procura de empréstimos para aquisição de habitação”, também devido à confiança dos consumidores e às perspetivas para o mercado da habitação. E também continuaram em alta outras tendências já observadas no mercado que permitem escapar aos altos juros, como a transferência de créditos, a renegociações e ainda a adesão aos vários apoios públicos (como as amortizações antecipadas sem comissões, bonificação dos juros e ainda à fixação da prestação durante dois anos).
Mas há boas perspetivas para um futuro próximo: esta trajetória de ligeira descida das taxas Euribor está a continuar nos primeiros dias de janeiro de 2024, com os três prazos a manterem-se abaixo dos 4%. Em concreto, a Euribor diária a 12 meses tem estado a estabilizar nos 3,67% nos últimos dias, enquanto as taxas diárias dos prazos mais curtos estão em torno dos 3,9%. O impacto da nova manutenção dos juros do BCE nas taxas de juro “tende a ser positivo”, especialmente na Euribor a 12 meses”, enquanto nos prazos mais curtos a descida deverá continuar a ser menos expressiva, analisa Miguel Cabrita.
Esta é uma boa notícia para quem tem crédito habitação a taxa variável (ou mista em período variável), já que nas próximas revisões as prestações da casa deverão descer, embora pouco. “Para quem procura comprar casa, esta também é uma boa notícia, uma vez que, no início do ano, já se verifica a maioria dos bancos reviram em baixa as suas ofertas de crédito habitação, uma tendência que esperamos que se consolide à medida que o ano avança”, acrescenta o especialista.
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BCE vai descer os juros só no verão
Pela terceira vez desde outubro, o BCE decidiu manter as suas taxas de juro diretoras inalteradas na primeira reunião de política monetária realizada em 2024. E embora não tenha discutido cortes dos juros em dezembro, Christine Lagarde já veio a público indicar que poderá haver reduções nas taxas de juro no verão de 2024 – e reforçou esta quinta-feira, que considera “prematuro” antecipar cortes dos juros para antes do verão. Isto porque, além de ter de confirmar que a inflação estabiliza em torno dos 2%, há outros indicadores que ainda não são conhecidos, como é o caso da evolução dos salários e o impacto nos preços da energia da evolução da guerra no Médio Oriente.
Esta ideia já havia sido reforçada pelos membros do BCE durante o Fórum Económico Mundial, em Davos, que decorreu na semana passada: são baixas as probabilidades de a instituição de Frankfurt relaxar a política monetária antes do verão, perante o atual contexto de crises múltiplas, com destaque para os preços da energia menos previsíveis no contexto da guerra entre Israel e o Hamas e a crise no Mar Vermelho, que também está a aumentar os custos dos transportes.
De qualquer forma, Miguel Cabrita acredita que se podem tirar duas conclusões do resultado da reunião do BCE realizada esta quinta-feira (dia 25 de janeiro): “A primeira confirma, sem dúvida, que a direção das taxas de juro no futuro próximo é descendente, indicando que o ponto mais alto da curva já ficou para trás. A segunda conclusão, que atualmente preocupa mais o BCE, está relacionada com o momento e a intensidade da descida das taxas. É evidente que ainda enfrentamos algumas pressões inflacionistas, sendo o receio predominante nos bancos centrais a redução das taxas para, posteriormente, terem de as aumentar”, sustenta ainda o responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, que acredita que “se a economia continuar a enfraquecer e isso se refletir de forma definitiva nos preços, o BCE poderá até antecipar a medida antes do verão”.
Christine Lagarde, presidente do BCEGetty images
E não é o único a apontar um corte nos juros do BCE antes do verão. “Apesar da manutenção deste tom assertivo por parte do BCE, os mercados financeiros já antecipam um primeiro corte nos juros ainda durante a primeira metade do ano, com quatro mais que se seguirão até ao final de 2024, num total de 150 pontos base”, destaca Ricardo Evangelista, diretor executivo da ActivTrades Europe, citado pela Lusa. Esta expetativa dos mercados financeiros é alimentada por projeções para a evolução da inflação, que deverá tocar nos 2% durante os próximos meses, e a necessidade de estimular o crescimento e contrabalançar riscos de recessão.
Esta posição também é partilhada por Peter Goves, responsável pela análise da dívida soberana dos mercados desenvolvidos na MFS Investment Management, que considera possível que os cortes nas taxas de juro possam ocorrer mais cedo. “Mantemos a opinião de que as fracas perspetivas de crescimento [económico], com atividade abaixo do potencial durante vários trimestres, aliadas à descida da inflação, farão com que os cortes possam ocorrer mais cedo ou mais tarde”, afirma o gestor, embora enfatize que o momento exato será dependente dos dados.
Mas também há especialistas que consideram os primeiros cortes dos juros do BCE só vão avançar em meados de 2024. É o caso dos analistas da Ebury, que acreditam que a possibilidade de um corte nas taxas em abril é um cenário “cada vez mais improvável”. E os especialistas do Bank of America reiteram a sua previsão de um primeiro corte dos juros diretores em junho, embora apontem para “ações mais rápidas a partir de então, dependendo da desinflação”.
Para os analistas do Bankinter, o BCE está a empurrar os primeiros cortes dos juros para o verão de forma a “arrefecer” o mercado. Até porque há dois grandes fatores que preocupam o regulador europeu, uma vez que podem tocar na evolução da inflação no médio prazo. É o caso da evolução dos salários e ainda do desenvolvimento da crise no Mar Vermelho, que “se forçar a navegação em torno de África, resultará em custos logísticos mais elevados e graves estrangulamentos”.
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Qual será a dimensão dos cortes dos juros do BCE em 2024?
Ao que tudo indica, os primeiros cortes dos juros do BCE poderão ocorrer só no verão de 2024. E há ainda outra questão a considerar: qual é a dimensão desta redução futura das taxas diretoras e em que ritmo irá ocorrer? Sobre este ponto, há especialistas que antecipam que haverá dois ou três cortes ao longo do ano, enquanto outros acreditam que poderá haver quatro descidas.
Para Alberto Valle, diretor da consultora financeira Accuracy, o BCE vai avançar com um ou dois cortes de taxas em 2024, desde que a inflação caia abaixo de 3% de forma consistente. E o economista-chefe da AXA Investment Managers, Gilles Moëc, acredita que haverá três cortes de 25 pontos base durante 2024, o que deixaria o preço do dinheiro em 3,75% no final do ano.
Esta é também a previsão da agência de notação de crédito Standard & Poor’s, que estima que, a partir do segundo semestre, o BCE irá avançar com com três cortes de taxas de 25 pontos base cada (75 pontos base no total) – esta estimativa está em linha com a dos economistas do Deutsche Bank. Por seu turno, a empresa de investimentos Renta 4 perspetiva quatro reduções dos juros em 2024, que perfazem um total de 100 pontos base.
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Como vão evoluir as taxas Euribor quando houver descida dos juros do BCE?
Agora, as taxas Euribor já começam a dar os primeiros sinais de descida, mas continuam altas – acima dos 3,5%. Os especialistas antecipam que só depois de o BCE avançar com os primeiros cortes de juros é que se poderá observar maiores descidas da Euribor – sobretudo a 3 e 6 meses, que têm experimentado diminuições mais tímidas até agora. A Euribor com prazos mais curtos não deverão ter uma “redução substancial até que as alterações nas taxas de referência do BCE se materializem”, prevê Miguel Cabrita. E não se espera que os juros no crédito habitação a taxa variável caiam rapidamente ao longo deste ano, pelo menos, não ao mesmo ritmo com que subiram.
Portanto, as taxas Euribor deverão continuar a recuar em 2024 acompanhando “uma mudança na trajetória dos juros”, disse à Lusa Henrique Tomé, analista da XTB, dando nota que a evolução destas taxas de referência não são só influenciadas pelas decisões do BCE, mas também pela inflação, conjuntura económica e pela descida dos juros da dívida soberana. Contudo, avisa que “estas perspetivas podem mudar rapidamente se houver mudanças na trajetória da inflação ou de outros indicadores económicos que possam levar o banco central a refletir sobre a sua estratégia de política monetária“.
Também Mário Martins, analista da ActivTrades, acredita que será provável que a Euribor a 6 meses termine este ano entre os 3,25% a 3,50%”, senão ocorrer “algo inesperado, que reverta o caminho de normalização da inflação para o nível desejado dos 2%, o que iria suspender este alívio”. Num cenário em que a economia da Zona Euro abrande de forma mais significativa, Mário Martins antecipa que a Euribor a 6 meses pode acabar 2024 entre os 2,75% e os 3%.
Por seu turno, a Fundação Caixa Económica (Funcas) e o CaixaBank estimam que no final do ano a Euribor a 12 meses rondará os 3%, enquanto o Bankinter acredita que cairá menos, até ao final de 2024, próximo de 3,25% e atingirá 2,75% em 2025.
Portanto, segundo as simulações do idealista/créditohabitação, se a Euribor descer para 3,5% em 2024, significa que as prestações da casa nos novos empréstimos da casa de 150.000 euros (com spread de 1% e prazo de 30 anos) poderão descer para cerca de 760 euros – o nível em que estavam na primavera de 2023. Se a Euribor cair para 3,25%, as prestações da casa ficariam em torno dos 730 euros. E no caso de a taxa descer mesmo para 3%, as prestações fixar-se-iam nos 715 euros durante os primeiros meses do contrato.
Assim, a descida progressiva da Euribor ao longo de 2024 – e sobretudo depois do BCE avançar com os primeiros cortes os juros – vai ter impacto nos novos créditos habitação a taxa variável. E por isso mesmo o BCE espera que haja um aumento dos nopedidos de crédito habitação por parte das famílias europeias no primeiro trimestre de 2024, algo que já não acontecia há dois anos.
Já nos créditos habitação existentes, a descida da Euribor vai ser sentida só quando as prestações da casa forem atualizadas. “Para os portugueses com crédito habitação de taxa variável, sobretudo aqueles com revisões a partir de abril, vão começar a sentir os efeitos da diminuição na Euribor. Já os que têm revisão na segunda metade do ano, observarão uma redução mais expressiva nas suas prestações mensais”, prevê ainda Miguel Cabrita. Há, contudo, famílias que vão ter de esperar mais tempo para sentir este alívio: por exemplo, quem tem crédito à habitação indexado à Euribor a 12 meses cuja prestação renovou em novembro passado, à volta dos 4%, terá de esperar por novembro de 2024 para que a prestação seja revista em baixa.
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As próximas reuniões do BCE
O Conselho do BCE reúne-se aproximadamente de seis em seis semanas. Este é o calendário das próximas reuniões de política monetária do guardião do euro, nas quais vai anunciar as suas decisões sobre as taxas de juro diretoras:
Juros altos continuam a ser principal responsável pela queda na procura de crédito para comprar casa em Portugal, diz BdP. Fonte: Idealista News
As elevadas taxas de juro continuam a afastar as famílias de contratar crédito habitação em Portugal, muito embora os bancos tenham vindo a oferecer spreads mais baixos. Quem o diz é o próprio Banco de Portugal (BdP), que revelou que no final de 2023 voltou a haver uma “ligeira diminuição da procura de empréstimos para aquisição de habitação”, também devido à confiança dos consumidores e às perspetivas para o mercado da habitação.
No que diz respeito ao crédito habitação, o mais recente Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito do Banco de Portugal (BdP), relativo ao último trimestre de 2023, revela que da “avaliação heterogénea por parte dos bancos resultou uma ligeira diminuição da procura de empréstimos para aquisição de habitação”, lê-se no documento publicado esta terça-feira, dia 23 de janeiro.
E o que é que justifica este recuo da procura por crédito habitação? “O nível geral das taxas de juro e, em menor grau, a confiança dos consumidores e as perspetivas para o mercado da habitação contribuíram para reduzir a procura no segmento da habitação, que foi ligeiramente atenuada pelo aumento das necessidades de refinanciamento e renegociação da dívida”, explica ainda o regulador liderado por Mário Centeno.
Spread dos créditos habitação a descer ligeiramente
Quanto à oferta, o BdP diz que não houve alterações nos critérios de concessão de crédito para a compra de casa – e a expectativa é que assim continue. Já no que diz respeito às condições de crédito, houve mudanças no final de 2023: registou-se uma “ligeira diminuição do spread” nos empréstimos da casa, sobretudo nos de risco médio. E porquê? “No crédito a particulares para aquisição de habitação, a concorrência de outras instituições bancárias contribuiu para reduzir os spreads”, explicou ainda.
Mas será que os bancos vão continuar a descer os spreads? A expectativa partilhada pelo BdP indica que, nos próximos 12 meses, espera-se que haja um “ligeiro aumento dos spreads nos empréstimos a PME e a particulares para habitação e consumo”. De notar que as taxas Euribor também já estão a dar sinais de descida, dando espaço à banca para subir um pouco as suas margens de lucro.
O que o BdP também diz é que nos últimos seis meses, os rácios de créditos não produtivos e de outros indicadores de qualidade do crédito dos bancos tiveram um “ligeiro contributo para tornar os termos e condições no crédito à habitação menos restritivos, decorrente de menores pressões associadas a requisitos regulamentares ou prudenciais”. E espera-se que assim continue, pelo menos, até junho de 2024.
Em 2024, a amortização está isenta de pagamento de comissão, diz a Deco, referindo que amortizar o crédito compensa quase sempre. Fonte: Idealista News
As prestações da casa dispararam nos últimos tempos, sobretudo as relativas a créditos habitação indexados a taxas Euribor variáveis, na sequência da subida das taxas diretoras por parte do Banco Central Europeu (BCE). Muitas pessoas têm de encontrar soluções para tentar minimizar os encargos financeiros, sendo que uma das alternativas passa por usar poupanças – depósitos a prazo – para amortizar o empréstimo da casa. Será esta uma boa decisão? É uma solução que acarreta outros custos, como o pagamento de comissões? Explicamos tudo sobre este assunto no artigo desta semana da Deco Alerta.
A rubrica semanal Deco Alerta é assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor* para o idealista/news e destina-se a todos os consumidores em Portugal.
Tenho de parte uma pequena poupança, na verdade é um depósito a prazo, e disseram-me que poderia usá-la para amortizar uma parte do meu crédito habitação. Mas não tenho de pagar uma comissão? Será que vale a pena esta decisão?
Acreditamos que vale a pena, pelo menos, ponderares essa decisão! A tua dúvida sobre o pagamento de uma comissão é muito pertinente, mas temos boas notícias para te dar: este ano, 2024, a amortização de crédito habitação com taxa variável está isenta de pagamento de comissão.
Quem tem crédito habitação com taxa variável e tem uma poupança, como é o teu caso, pode amortizar o crédito sem pagar comissão. Tal significará uma baixa na prestação mensal do empréstimo, logo um alívio no orçamento familiar.
Mesmo que o valor da poupança não seja muito elevado, a amortização antecipada sem comissão é, ao longo deste ano, uma decisão que, no mínimo, merece uma análise cuidada e uma simulação do que poderás baixar na mensalidade.
A ponderação sobre amortizar antecipadamente ou não é colocada frequentemente e pode dizer-se que, sempre que seja possível, o consumidor deve amortizar. Compensa quase sempre, independentemente do valor que pretende abater, pois é uma forma de diminuir a taxa de esforço.
Queremos, ainda, esclarecer que para amortizares antecipadamente o capital em dívida no crédito habitação não tens um montante mínimo. Isto é, a amortização pode ser parcial ou total. Claro que quanto maior for o valor a amortizar, menor será o valor de juros a pagar e, consequentemente, menor será a prestação mensal a pagar ao banco.
Mantem-te informado connosco! A Deco trabalha para ti e contigo há quase 50 anos!
Prestação da casa também caiu para 651 euros em dezembro. Mas no total dos contratos, prestação está em máximos de 2009, diz INE. Fonte: Idealista News
As recentes descidas das taxas Euribor já estão a ter efeitos nos novos créditos habitação em Portugal. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) esta sexta-feira divulgados mostram que, nos contratos celebrados nos últimos três meses, a taxa de juro desceu para 4,342% em dezembro, sendo esta a segunda diminuição registada nos últimos 20 meses. E, em resultado, também as prestações da casa ficaram ligeiramente mais baratas. Mas olhando para a totalidade dos empréstimos habitação voltou-se a sentir uma subida dos juros, assim como das prestações da casa, que estão em máximos de 2009.
Considerando os contratos de crédito habitação celebrados nos últimos três meses, o INE revela que “a taxa de juro desceu pela segunda vez consecutiva, passando de 4,366% em novembro para 4,342% em dezembro (-2,4 pontos base)”, lê-se no boletim publicado esta sexta-feira, dia 19 de janeiro.
Também para o destino de financiamento aquisição de habitação – o “mais relevante” no conjunto do crédito habitação – a taxa de juros nos contratos mais recentes registou a segunda redução consecutiva, diminuindo 2,7 pontos base face ao mês anterior, fixando-se em 4,326% em dezembro.
Mas porque é que os juros estão a baixar nos novos créditos habitação? A verdade é que as taxas Euribor têm dados sinais de descida desde novembro, reagindo à manutenção dos juros do Banco Central Europeu (BCE) nos 4,5% desde setembro até dezembro e ainda à possibilidade de o regulador europeu avançar com cortes nos juros no verão deste ano. E isto tem impacto nos novos empréstimos da casa contratados a taxa variável, que ainda representam quase 30% dos contratos mais recentes. Além disso, as taxas mistas – que são a escolha para a maioria dos novos créditos habitação – têm estado mais atrativas e acessíveis às famílias.
A verdade é que esta descida dos juros também já se reflete nas prestações da casa. “Nos contratos celebrados nos últimos 3 meses, o valor médio da prestação desceu 4 euros face ao mês anterior, para 651 euros em dezembro”, destaca o instituto. Mas, ainda assim, a prestação da casa está 21,5% acima da observada em dezembro de 2022, de 536 euros.
De notar ainda que o montante médio em dívida nos novos créditos habitação foi de 125.928 euros, menos 187 euros que em novembro, o que pode estar a refletir a tendência de comprar casas mais baratas e pedir menos financiamento à banca, de forma a pagar menores prestações.
Taxa de juro e prestação da casa continuam em máximos
Já no que toca à totalidade dos créditos habitação existentes em Portugal – onde a taxa variável representa mais de 80% dos contratos – verifica-se que tanto a taxa de juro, como as prestações da casa continuam a subir e a registar máximos de 2009, quando começou a ser publicada esta série estatística pelo INE.
“A taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação foi 4,593% em dezembro, o valor mais elevado desde março de 2009, traduzindo uma subida de 6,9 pontos base (p.b.) face a novembro (4,524%)”, explica o instituto, dando nota que os aumentos dos juros têm vindo a ser “progressivamente menos intensos” pelo sétimo mês consecutivo.
Também para o destino de financiamento aquisição de habitação, a taxa de juro implícita para o total dos contratos subiu para 4,564% (+6,7 pontos base face a novembro), revela ainda o gabinete de estatística português.
Em resultado desta subida dos juros, a prestação média fixou-se em 400 euros em dezembro, o valor máximo desde o início da série (janeiro de 2009). Face a novembro a prestação da casa média para a totalidade dos contratos aumentou 4 euros. E em comparação com dezembro de 2022, a prestação ficou 101 euros mais cara. Sem surpresa, a parcela relativa a juros representou 61% da prestação média, o que compara com 33% em dezembro de 2022.
O que também salta à vista é que o capital médio em dívida para a totalidade dos contratos subiu 159 euros em dezembro face ao mês anterior, fixando-se em 64.597 euros.
Juros, prestação da casa e capital médio aumentam em 2023
Foi assim que evoluíram os juros, as prestações da casa e capital em dívida no total de créditos habitação para o conjunto do ano de 2023, segundo analisa o INE:
Taxa de juro média anual implícita fixou-se em 3,612% (1,084% em 2022). No destino de financiamento aquisição de habitação, a taxa de juro média subiu de 1,091% em 2022 para 3,589% em 2023;
Prestação da casa (média anual) vencida subiu 94 euros em 2023, para 362 euros (+35,3%) No destino de financiamento aquisição de habitação, verificou-se uma subida de 104 euros entre 2022 e 2023, fixando-se em 396 euros.
Capital médio anual em dívida para o total do crédito e para o destino de financiamento aquisição de habitação, passou de 60.142 euros e 67.633 euros em 2022, respetivamente, para 63.459 euros e 70. 962 euros em 2023.
Tal como seria de esperar, em reação aos sucessivos agravamentos a política monetária do BCE, as taxas de juro nos créditos habitação escalaram ao longo do ano, resultando em prestações da casa bem mais elevadas. Este cenário somado ao facto de as casas em Portugal continuarem a ficar mais caras, também resultou num aumento do capital médio para a totalidade dos contratos.
Descobre as alternativas para pagar a entrada da casa e como conseguir crédito para comprar um imóvel. Fonte: Idealista News
Para comprar uma casa, normalmente é preciso pedir dinheiro emprestado ao banco, que depois é pago ao longo de vários anos – é o crédito à habitação. Contudo, só podes pedir até 90% do valor do imóvel, sendo que o comprador terá de assegurar o restante e outros custos que possam surgir – é o valor de entrada.
Ainda que seja uma pequena percentagem do preço total, o valor de entrada para compra de imóvel não deixa de ser uma grande quantia, especialmente tendo em conta o aumento dos preços do mercado da habitação. Até porque o comprador pode ter de assegurar mais do que 10% do total: se for comprar uma segunda casa, já tem de dar 20%.
Entrada para comprar casa: posso pedir um crédito pessoal?
Não. Em 2018, o Banco de Portugal (BdP) lançou uma recomendação que indica que os bancos não devem dar créditos pessoais para o valor de entrada de imóvel, uma vez que a taxa de esforço com dois créditos aumenta e isso pode pôr em causa o pagamento das prestações – e o próprio orçamento mensal da pessoa.
Segundo o BdP, quando o crédito à habitação corresponde a 80% ou 90% do valor total da casa, o comprador deve pagar a entrada com fundos próprios (com ajuda dos pais, por exemplo). Se tentares contrariar a lei e pedir um crédito pessoal, pode-te ser recusado o crédito habitação.
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É preciso declarar ao fisco o dinheiro recebido dos pais?
Acontece com alguma frequência os pais ajudarem os filhos com as despesas de compra do imóvel, seja a pagar uma parte da entrada ou da prestação mensal. Esta ajuda tem de ser declarada à Autoridade Tributária, se for superior a € 500 – aliás, qualquer doação acima deste valor deve ser comunicada.
Porém, quando a ajuda é dada de pais para filhos, não tens de pagar impostos sobre este valor. Quando é preenchido o Modelo 1 do Imposto de Selo, é necessário indicar o grau de parentesco do doador e, se for um dos pais, está isento de imposto.
Como conseguir crédito para comprar imóvel?
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Depois de escolher o banco a quem queres pedir o empréstimo, precisas de enviar alguns documentos relativos às tuas finanças pessoais e ao imóvel que pretendes comprar (como a declaração de IRS e a Certidão Permanente do Registo Predial). A instituição vai avaliar se és elegível a receber o valor que pediste e este processo pode demorar cerca de 1 ou 2 meses.
Simplex permite compra de casas sem licença, mas bancos têm direito a exigir documentos, esclarece o regulador ao idealista/news. Fonte: Idealista News
O novo simplex dos licenciamentos urbanísticos trouxe mudanças expressivas nas transações de compra e venda de casas, já que deixa de ser obrigatório apresentar a licença de utilização para concretizar o negócio. E estas novas regras, que já entraram em vigor, também têm efeitos no crédito habitação, desde logo porque “deixa de ser proibida a celebração de contrato de compra e venda (…) sem que a instituição de crédito assegure a entrega da ficha técnica de habitação ao comprador”, tal como confirma fonte oficial do Banco de Portugal (BdP) ao idealista/news. Mas, ainda assim, para terem garantias do empréstimo para a compra de casa, os bancos podem continuar a pedir a ficha técnica de habitação ou a autorização de utilização do imóvel antes de celebrarem os contratos, explica ainda o regulador, destacando que não apresentar os documentos pode mesmo colocar o financiamento em risco.
Desde o passado dia 1 de janeiro de 2024, é legalmente possível comprar e vender casa sem que seja exigida, por lei, a apresentação da licença de utilização ou da ficha técnica de habitação. Esta é uma das novidades do simplex dos licenciamentos (Decreto-Lei n.º 10/2024), que vem, por um lado, permitir a entrada de mais casas no mercado (sobretudo as que não têm licença), mas, por outro, traz também riscos para as famílias e investidores, uma vez que ficam menos protegidos pela legislação. Isto porque com a eliminação da exigência obrigatória da verificação de uma licença de utilização, quem comprar casa pode estar a adquirir um imóvel sem licença, o que pode comprometer a contratualização do crédito habitação, além de outros problemas futuros.
Questionada sobre as implicações do simplex no que diz respeito aos empréstimos para a compra de casa, fonte oficial do BdP começa por esclarecer ao idealista/news que “a eliminação de exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização, aquando da realização negócios jurídicos que envolvam a compra e venda de imóveis aplica-se, independentemente de o comprador ter contratado a concessão de crédito, para o efeito, com uma instituição de crédito”.
E indica que, por força da mesma lei, os bancos já não são obrigados a exigir esta documentação antes de contratar o empréstimo da casa. “No que concerne às instituições de crédito, deixa de ser proibida a celebração de contrato de compra e venda com mútuo acordo sem que a instituição de crédito assegure a entrega da ficha técnica de habitação ao comprador”, detalha a mesma fonte do regulador liderado por Mário Centeno.
Bancos podem continuar a assegurar garantias de crédito habitação com licenças
Esta é, portanto, uma nova possibilidade legal dada aos bancos, a de avançar com créditos habitação sem exigir a prova de licença de utilização do imóvel. Mas acontece que as instituições na hora de celebrar os contratos precisam de se proteger e ter garantias de que o dinheiro emprestado é devolvido, seja consoante o pagamento das prestações da casa, seja mediante a entrega da casa em caso de incumprimento bancário. E para cobrir esses potenciais riscos podem exigir a licença de utilização da habitação.
“A celebração de um contrato de crédito, incluindo crédito à habitação ou crédito hipotecário, está dependente da vontade de ambas as partes. Assim, as instituições de crédito não são obrigadas a celebrar contratos de crédito”, explica a mesma fonte do BdP, acrescentando que “além da liberdade de contratar – e para lá do dever de avaliação do imóvel através de perito avaliador e independente, habilitado para o efeito, e sem prejuízo de outros deveres a que se encontrem obrigadas -, as instituições de crédito dispõem de uma margem de discricionariedade na diligência prévia que colocam na análise do imóvel para cuja aquisição o crédito se destina e que será dado em garantia do crédito”.
É neste sentido que o BdP admite a possibilidade de os bancos continuarem a pedir licenças de utilização das casas, para assegurar a garantia dos créditos e minimizar riscos de malparado. E, caso contrário, pode mesmo ficar condicionada a contratualização dos empréstimos. “Assim, caso considerem relevante no âmbito desse exercício de diligência prévia, as instituições de crédito podem continuar a solicitar a apresentação da ficha técnica de habitação ou da autorização de utilização do imóvel, podendo condicionar a celebração do contrato à disponibilização desses documentos”, concluem desde o BdP.
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