Crédito habitação: juros e menor confiança alimentam quebra na procura

Procura de empréstimos para comprar casa voltou a cair no terceiro trimestre deste ano, segundo o inquérito do BdP. Fonte: Idealista News

A procura de crédito habitação voltou a recuar no terceiro trimestre do ano, face a período homólogo, devido ao aumento das taxas de juro e diminuição da confiança dos consumidores. Esta é uma das conclusões do Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito do Banco de Portugal (BdP), divulgado esta terça-feira, 24 de outubro.

Além do balanço referente ao terceiro trimestre, no que diz respeito à oferta e procura de crédito, são também apresentadas no inquérito as perspetivas para os últimos três meses de 2023.

Entre julho e setembro, entre os particulares, o BdP registou uma “ligeira diminuição” da procura de crédito tanto para consumo e outros fins, como para a aquisição de habitação. Entre os fatores apontados para a redução da procura por particulares estão a “diminuição da confiança dos consumidores e o nível geral das taxas de juro”.

Para o quarto trimestre, o BdP antecipa uma “ligeira diminuição” da procura de créditos por parte de empresas – “mais acentuada nos empréstimos de longo prazo” – e por parte de particulares para habitação e consumo e outros fins.

O documento assinala que, terceiro trimestre, os critérios de concessão de crédito ficaram inalterados no caso das empresas, enquanto houve uma “ligeira deterioração nos empréstimos de longo prazo e no crédito habitação”, tendo os critérios para o crédito ao consumo e outros fins sido “ligeiramente mais restritivos”.

Até ao final do ano, a banca portuguesa estima que os critérios se mantenham inalterados para as empresas, sejam menos restritivos na habitação, mas mais restritivos para o consumo e outros fins.

Do IMI ao IMT: as medidas fiscais do OE2024 com impacto no imobiliário

Há alterações a nível fiscal previstas no OE2024 que vão ter efeito na habitação e no imobiliário. Fica a saber quais são. Fonte: Idealista News

A proposta de lei do Orçamento do Estado para 2024 (OE 2024), apresentada no passado dia 11 de outubro de 2023, trouxe algumas medidas fiscais que tocam o setor imobiliário. Falamos das alterações legislativas propostas ao nível do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Mas há outras. Fica a conhecer, com a ajuda dos especialistas, como é que o OE2024 pode impactar o imobiliário ao nível fiscal.

1. IMI e IMT: o que pode mudar?
   1. Prédios urbanos construídos (e não só) destinados a habitação
   2. Arrendamentos antigos
   3. IMT: atualização dos escalões para prédios urbanos habitacionais
2. Outras alterações fiscais com potencial impacto no setor imobiliário
   1. Incentivo fiscal à habitação dos trabalhadores
   2. Fixação das prestações no crédito habitação

Foram poucas as alterações legislativas e as novidades que a proposta deOE2024 trouxe. Mas era algo que já se antecipava tendo em conta “a aprovação de um conjunto de medidas já previstas no pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro), que entrou em vigor no passado dia 7 de outubro de 2023, com alterações impactantes, sobretudo, ao nível do Alojamento Local e arrendamento”, começam por explicar Rafaela Dias Regra e Daniela Lopes Silva, especialistas da PwC, neste artigo preparado para o idealista/news.

Acontece que o OE2024, ainda que de forma “residual”, poderá impactar o mercado imobiliário, explicam. Importa não esquecer que a proposta de lei irá ser discutida na generalidade e na especialidade, podendo ainda sofrer alterações. A sua aprovação final está agendada para dia 29 de novembro de 2023.

De qualquer forma, as especialistas da PwC passaram a pente fino as alterações fiscais propostas no OE2024 que podem impactar o imobiliário e a habitação se assim forem aprovadas. Explicamos.

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IMI e IMT: o que pode mudar?

Prédios urbanos construídos (e não só) destinados a habitação

O OE2024 propõe a “alteração da norma que prevê uma isenção de IMI para prédios urbanos construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, quando destinados a arrendamento para habitação, passando apenas a aplicar-se quando o arrendamento seja para habitação permanente do inquilino”, esclarece a PwC.

Arrendamentos antigos

A proposta prevê ainda a criação de uma isenção de IMI para imóveis objeto de contrato de arrendamento para habitação, pelo período de duração do respetivo contrato, quando este tenha sido celebrado antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, a 14 de novembro de 1990. Isto aplica-se quando os inquilinos cumpram, pelo menos, uma destas condições:

• arrendatários tenham um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
• idade igual ou superior a 65 anos;
• deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%.

“A título adicional, prevê-se ainda a isenção de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), pelo mesmo período, relativamente aos rendimentos prediais tributados em sede de categoria F, obtidos no âmbito dos referidos contratos e condições”, acrescentam ainda.

IMT: atualização dos escalões para prédios urbanos habitacionais

Outra alteração – que é recorrente – prende-se com a atualização dos escalões previstos para a determinação da taxa de IMT aplicável à transmissão de prédios urbanos, ou de frações autónomas de prédios urbanos, destinados exclusivamente a habitação. Este ano a atualização fixou-se nos 5%.

No seguimento desta atualização, no caso de aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação própria e permanente, só é devido IMT se o valor sobre o qual incide o imposto for superior a 101.917 euros. De notar que antes o valor era de 97.064 euros

Por outro lado, mantêm-se as taxas de 5% para a aquisição de prédios rústicos e 6,5% para a aquisição de prédios urbanos não afetos a habitação e outras aquisições onerosas. E permanece também a taxa agravada de 10% sempre que o adquirente tenha domicílio fiscal em paraíso fiscal, ou seja, uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por uma entidade domiciliada em paraíso fiscal.

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Outras alterações fiscais com potencial impacto no setor imobiliário

Além das alterações referidas ao nível do IMI e do IMT, o OE2024 incluiu também outras medidas que poderão influenciar o mercado imobiliário:

• Incentivo fiscal à habitação dos trabalhadores

“Ficam isentos de IRS e de contribuições sociais, até ao valor limite das rendas previstas no Programa de Apoio ao Arrendamento, independentemente de os imóveis estarem inscritos nesse programa, os rendimentos de trabalho em espécie que resultem da utilização de casa de habitação permanente, localizada em território nacional, disponibilizada pela entidade patronal, referente ao período compreendido entre 1 de janeiro de 2024 e 31 de dezembro de 2026”, explicam as fiscalistas.

De notar que esta isenção não se aplica aos titulares dos rendimentos referidos que detenham, direta ou indiretamente, uma participação superior a 10% do capital social ou dos direitos de voto da entidade patronal.

Adicionalmente, para efeitos de determinação do lucro tributável das entidades patronais, permite-se a aplicação de uma quota de depreciação correspondente ao dobro, isto é, uma taxa de 4% (ao invés de 2%), aos imóveis detidos, construídos, adquiridos ou reconvertidos que se encontrem abrangidos por este incentivo fiscal.

• Fixação das prestações no crédito habitação

No que aos apoios ao crédito habitação diz respeito, o OE2024 “estabelece uma isenção de Imposto do Selo (IS) para as operações de utilização de crédito, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro, que prevê a fixação temporária da prestação de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente e reforça as medidas e os apoios extraordinários no âmbito dos créditos habitação”, refere ainda a PwC.

Crédito da casa: hipótese de baixar a retenção na fonte acaba em 2024

Ponto final na medida que dá aos contribuintes a hipótese de, mensalmente, optarem por uma taxa de retenção na fonte inferior. Fonte: Idealista News

Quem optou, este ano, por reter menos IRS na fonte todos os meses para aumentar o rendimento líquido e enfrentar melhor a subida das taxas de juro no crédito habitação deixará de o poder fazer em 2024. Isto porque esta medida não terá continuidade.

Segundo o Jornal de Negócios, que cita de fonte oficial do Ministério das Finanças, no Orçamento do Estado para 2023 (OE2023) foi introduzida a possibilidade de os contribuintes titulares de contratos de crédito habitação com rendimentos mensais até 2.700 euros poderem beneficiar de uma redução da taxa do escalão de retenção na fonte aplicável aos rendimentos do trabalho dependente. Uma opção que deixará de estar disponível no próximo ano.

Este ano, conforme explica a publicação, quem pediu dinheiro emprestado ao banco para comprar casa e tem rendimentos mensais até 2.700 euros poderia beneficiar da aplicação de uma taxa do escalão imediatamente inferior àquela que em situação normal seria usada. O Governo estimou que pudessem ser abrangidos com esta possibilidade cerca de 1,4 milhões de agregados e inscreveu no orçamento deste ano um custo de 250 milhões de euros. Um alívio mensal que terá reflexo mais tarde, em 2024, quando for feita a liquidação do IRS de 2023.

Certo é que o Executivo vai deixar cair esta possibilidade em 2024, com as Finanças a recordarem que há novas medidas de apoio à habitação, nomeadamente o reforço da bonificação do crédito habitação e a possibilidade de estabilizar o valor das prestações mensais.

Fixar a prestação da casa: guia do novo apoio ao crédito habitação

A partir de 2 de novembro e até fim de março de 2024 já se pode pedir para congelar a prestação por dois anos. Mas há regras. Fonte: Idealista News

As medidas de apoio ao crédito habitação anunciadas pelo Governo, para mitigar o impacto dasubida dos juros nos custos dos empréstimos, já foram publicadas em Diário da República. A partir de 2 de novembro e até fim de março de 2024, os clientes podem pedir ao banco a fixação da prestação da casa durante dois anos. Mas há regras e critérios que é preciso cumprir, e situações que podem ditar a exclusão de acesso ao apoio. Explicamos neste guia.  

1. Quem pode pedir para congelar a taxa?
2. Como funciona a fixação temporária da prestação?
3. Quais os prazos e como pedir o novo apoio?
4. Tenho de fixar a taxa por 2 anos obrigatoriamente?
5. Quando será pago o valor diferido?

Para atenuar o impacto dos juros e assegurar “previsibilidade e estabilidade às famílias com crédito habitação na gestão dos seus orçamentos familiares”, o Governo decidiu criar uma “uma medida, excecional e temporária, que permite reduzir a prestação paga pelos mutuários de crédito habitação e estabilizá-la pelo prazo de dois anos”.

De acordo com o decreto-lei n.º 91/2023, “os mutuários de contratos de crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria permanente, contratados com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa de juro variável, podem determinar a revisão da prestação, fixando o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da Euribor a 6 meses”.

Mais explica o Governo que a “diferença entre a prestação que seria devida nos termos do contrato e aquela que resulta da fixação é paga posteriormente, podendo ser amortizada antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo para o mutuário”.

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Quem pode pedir para congelar a taxa?

A medida de fixação da prestação aplica-se aos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca, que preencham, à data do pedido apresentado pelo mutuário, cumulativamente, os seguintes requisitos:

• Tenham sido celebrados até 15 de março de 2023 ou até ao limite do prazo fixado no n.º 1 do artigo 6.º, nos casos em que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito para diferente mutuante, nos termos do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual;
• Tenham sido contratados com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de aplicação da taxa de juro variável;
• Tenham um prazo remanescente superior a cinco anos;
• Não estejam em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias;
• Cujos mutuários não se encontrem em situação de insolvência;
• Não se encontrem abrangidos por plano de ação para o risco de incumprimento ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento.

Nota: tal como sublinha o documento, quem tiver prestações da casa em atraso não poderá pedir acesso a este novo apoio.

Como funciona a fixação temporária da prestação?

Os bancos procedem à revisão da prestação do contrato de crédito, fixando o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da taxa de juro de referência do mercado interbancário europeu (Euribor) a seis meses, acrescido do spread previsto contratualmente.

• Mantém-se inalteradas as demais condições do contrato de crédito, designadamente o prazo e a periodicidade da revisão da taxa de juro prevista contratualmente;
• A taxa Euribor a seis meses a considerar será aquela que resulta da média aritmética simples das cotações diárias da Euribor a seis meses no mês anterior ao pedido;
• No decurso do período de fixação da prestação, o respetivo valor não é objeto de revisão decorrente da variação da Euribor a seis meses;
• Durante dois anos a prestação será constante e inferior à atual;
• Terminados os dois anos regressa o regime normal do contrato;
• Se as taxas de juro reduzirem durante os dois anos, o mutuário pode regressar ao contrato normal. Se voltarem a aumentar, o mutuário pode regressar a este modelo.

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Quais os prazos e como pedir o novo apoio?

A fixação da prestação depende da apresentação de pedido à instituição por, pelo menos, um dos mutuários, até 31 de março de 2024, presencialmente ou através dos canais que esta disponibilize para esse efeito;

Após a receção do pedido, os bancos têm 15 dias para enviar uma proposta que deve contemplar:

• Uma estimativa do montante diferido;
• Plano de reembolso indicativo do montante diferi do e a respetiva evolução do capital em dívida;
• A comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente estabelecidos e os valores das prestações que seriam fixadas;
• A comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a aplicação da medida de fixação da prestação e o que resultar da aplicação da medida, incluindo o montante total imputado aos mutuários para cada uma das situações.

No prazo de 30 dias a contar da receção da informação, os clientes têm de informar o banco se aceitam a aplicação da medida de fixação da prestação ao seu contrato de crédito, considerando-se que não pretendem aceder à medida se nada disserem naquele prazo. Além disso, no caso de o contrato de crédito ter mais do que um mutuário, a adesão à medida depende da aceitação de todos.

O decreto-lei frisa ainda que as instituições não podem cobrar comissões ou encargos pela aplicação da medida de fixação da prestação, “nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários”.

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Tenho de fixar a taxa por 2 anos obrigatoriamente?

• A medida de fixação da prestação aplica-se às prestações que se vençam nos 24 meses seguintes à data da aceitação, pelos mutuários, segundo o documento;
• A aplicação da medida de fixação da prestação suspende-se, de imediato, quando o indexante do contrato de crédito for inferior ao determinado nos termos do decreto;
• A fixação da prestação que se encontre suspensa é retomada automaticamente sempre que o valor do indexante do contrato de crédito seja superior ao determinado na nova lei;
• Quem entrar em incumprimento e se atrasar no pagamento das prestações deixa de ter acesso ao apoio;
• Os clientes podem pedir, a qualquer momento, a cessação da fixação da prestação;
• O fim ou a suspensão da aplicação da medida de fixação da prestação, determina a retoma da aplicação das condições previstas no contrato de crédito.

Quando será pago o valor diferido?

• Começará a ser pago 4 anos após o final do período de fixação da prestação;
• O pagamento será diluído na maturidade remanescente do empréstimo;
• A diferença poderá ser amortizada antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo.
• Além disso, o montante do capital em dívida, à data da cessação da medida de fixação da prestação, não pode ser superior ao montante do capital em dívida à data de início da fixação da prestação.

Taxas de IRS baixam até ao 5º escalão em 2024: as novas tabelas

Medida terá um impacto de 1,3 mil milhões de euros e irá beneficiar seis milhões de agregados. Fonte: Idealista News

Os limites dos escalões do IRS vão ser atualizados em 3% em 2024 e as taxas dos primeiros cinco escalões vão baixar, segundo a proposta do Orçamento do Estado para 2024 (OE2024) que o Governo entregou esta terça-feira, 10 de outubro, no Parlamento. Medida terá um impacto de 1,3 mil milhões de euros e irá beneficiar seis milhões de agregados.

“Dando seguimento à proteção e reforço dos rendimentos das famílias, ajustando o sistema fiscal para o quadro macroeconómico previsto para o ano de 2024, o Governo propõe uma nova atualização dos escalões de IRS de 3%, alinhada com a taxa de inflação prevista para o ano de 2024 (2,9%)”, lê-se no documento.

Redução prevista nas taxas marginais:

• 1,25 pontos percentuais no 1º escalão;
• 3,0 pontos percentuais no 2º escalão;
• 3,50 pontos percentuais no 3º escalão;
• 2,50 pontos percentuais no 4º escalão;
• 2,25 pontos percentuais no 5º escalão.

Alterações nos escalões do IRS

1. Limite primeiro escalão de rendimento coletável avança de 7.479 euros para 7.703 euros, com a taxa a recuar dos atuais 14,5% para 13,25%.
2. No segundo escalão, a taxa passa de 21% para 18% nos rendimentos a partir de 7.703 euros e até 11.623 euros;
3. No terceiro escalão, dos rendimentos superiores a 11.623 até 16.472 euros, a taxa cai de 26,5% para 23%;
4. No quarto escalão, nos rendimentos coletáveis entre 16.472 euros até 21.321, taxa recua de 28,5% para 26%.
5. Por fim, no quinto escalão, para os valores superiores a 21.321 até 27.146, a taxa passa de 35% para 32,75%.

Do sexto ao nono escalões de rendimento coletável (onde se incluem pessoas com um salário mensal bruto a partir de cerca de 2.200 euros mensais pagos 14 vezes por ano), os limites são igualmente atualizados em 3%, mas as taxas que incidem sobre cada um deles não são alteradas face ao modelo em vigor.

OE2024

“A alteração da proposta permitirá uma redução da taxa média de IRS até 2,4%, com maior ênfase em agregados com rendimentos brutos até 2000 euros por mês. Todos os agregados beneficiarão desta redução: por via da proteção do salário mínimo nacional; bem como por via da redução da taxa média de tributação para todos os escalões de rendimento”, refere o relatório do Executivo.

OE2024

Na proposta do OE para 2024, o Governo mostra que a atualização dos escalões do IRS e das taxas irá traduzir-se em ganhos de 334 euros anuais para um trabalhador sem dependentes com um ordenado até 1.300 euros; 361 euros para um casal com um filho que, em conjunto, tenha um salário mensal bruto de 2.000 euros (1.000 euros cada); ou 874 euros para um casal sem filhos com um ordenado conjunto de 3.000 euros brutos por mês (1.500 euros cada).

O impacto total da medida ascende a 1769 milhões de euros, mas deste montante só 1.327 milhões de euros têm impacto em 2024. “Tal decorre de apenas os rendimentos das categorias A e H estarem sujeitos a retenção na fonte a taxas progressivas, pelo que apenas essa parte do impacto é refletida em 2024, aplicando-se o remanescente montante na liquidação de 2025”, explica o Executivo.

Isenção do imposto de selo na fixação da prestação da casa

Famílias vão poder pedir ao banco para fixar prestação. Medida abrange empréstimos a taxa variável contraídos até 15 de março de 2023. Fonte: Idealista News

É oficial. O Governo vai isentar do pagamento do imposto de selo as operações de fixação da prestação do crédito habitação durante dois anos, segundo a proposta do Orçamento do Estado para 2024 (OE2024).

Na proposta de lei lê-se que a isenção do imposto de selo se aplica às “operações de fixação temporária da prestação e capitalização dos montantes diferidos no valor do empréstimo ao abrigo do decreto-lei que estabelece a medida de fixação temporária da prestação de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente e reforça as medidas e os apoios extraordinários no âmbito dos créditos à habitação”.

Em setembro, o Governo aprovou um mecanismo pelo qual a famílias vão poder pedir ao banco a fixação por dois anos (e num valor inferior ao atual) da sua prestação do crédito habitação. A medida abrange empréstimos a taxa variável contraídos até 15 de março de 2023 e cujo período de amortização seja superior a cinco anos.

Durante dois anos, os clientes bancários pagam uma prestação indexada a 70% da Euribor a seis meses (o que garante que pagam menos durante os dois anos do que se a Euribor fosse refletida a 100%) e o valor não pago será depois pago nos anos restantes do contrato de crédito. O acesso a este mecanismo vai poder ser pedido entre 2 de novembro e fim de março de 2024.

O Governo estimou, em setembro, que cerca de um milhão de famílias com crédito habitação possa ser abrangido por este mecanismo.

No final de 2022, segundo dados do Banco de Portugal, os bancos tinham em carteira cerca de 1,5 milhões de contratos de crédito habitação (a taxa variável, taxa fixa ou taxa mista). Em julho deste ano, ainda segundo o Banco de Portugal, havia dois milhões de clientes com crédito à habitação.