Baixar taxa de esforço? Há riscos e baixo impacto no crédito habitação

Banco de Portugal quer descer o teste de stress de 3% aplicado ao cálculo das taxas de esforço. Será uma boa medida? Fonte: Idealista News

Hoje, está em cima da mesa mudar a fórmula de cálculo da taxa de esforço nos créditos habitação, de forma a chegar mais famílias que queiram comprar casa com financiamento bancário, tal como avançou a vice-presidente do Banco de Portugal (BdP), Clara Raposo. Há profissionais que aplaudem esta medida, mas há outros que alertam para os riscos de maior endividamento das famílias e assumem mesmo que terá um impacto diminuto no acesso ao crédito habitação.

Antes de um crédito habitação de taxa variável ou mista ser concedido pelos bancos é calculada a taxa de esforço, que inclui um teste de stress de 3% para simular a capacidade financeira das famílias de fazer face a uma possível subida de juros dessa dimensão. A questão é que hoje a Euribor está entre 3,5% e 4% pelo que somando a um spread de 1%, atira a taxa de juro para cerca de 5%. E ao somar o teste de stress de 3%, significa estar a simular uma taxa de esforço para juros na ordem dos 8%, que é muito elevada tendo em conta o histórico de juros na Europa.

Foi por considerar que o teste de stress de 3% se tornou demasiado restritivo e desadequado ao contexto atual, que o BdP está a ponderar descer o valor do teste de stress sem, contudo, ter adiantado qual será a dimensão desta descida. Se esta medida avançar, “em princípio teremos mais famílias que poderão vir a aceder a crédito habitação”, disse ainda Clara Raposo em entrevista à Antena 1 e ao Jornal de Negócios.

Há quem aplauda esta medida, como foi o caso da Associação Portuguesa de Bancos (APB): “A confirmar-se, a APB vê esta medida como positiva, considerando que os bancos já tinham referido, algumas vezes, que o atual limite estaria a dificultar o acesso das famílias ao crédito“.

Também Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal acredita que deve haver um ajustamento da medida macroprudencial ao atual contexto: “Se quando as taxas Euribor  estavam a -0,50% se aplicava uma taxa de stress de 3%, com as taxas próximas de 4%, aplicar os mesmos 3% sobre as taxas coloca muitas famílias fora da possibilidade de obter um crédito habitação. Efetivamente, os mecanismos de controlo de risco de incumprimento deveriam ser ajustados às diferentes situações de mercado”, acredita Miguel Cabrita que assume mesmo que a solução para muitas famílias “pode passar pela contratação de taxa fixa, na qual não é aplicada taxa de stress dado não haver exposição às flutuações de mercado”.

Mas há quem assuma que esta medida traz riscos e que, afinal, não vá aumentar o leque de famílias que podem aceder a crédito habitação (pelo menos as de rendimentos médios). “Se diminuírem os atuais 3%, a taxa de esforço será calculada tendo por base uma taxa de juro mais baixa, o que teoricamente aumenta as probabilidades de aceder ao crédito habitação. Mas não vai resolver o problema do acesso à habitação e esta alteração poderá levar a mais riscos, porque no fundo alarga o quadro de dívida das famílias”, explicou Natália Nunes, directora do Gabinete de Protecção Financeira da Deco, citada pelo Público.

Já o economista César das Neves não vê grande impacto na eventual descida: “Não me parece que seja algo que terá grandes perturbações positivas ou negativas”, disse citado pelo mesmo jornal. O professor da Universidade Católica disse que reduzir o teste de stress “faz sentido em termos técnicos”, mas serve “mais para se dizer que se tomam medidas para facilitar a vida às famílias, do que realmente para mudar o que quer que seja”.

Isto porque além do teste de stress no cálculo da taxa de esforço, há ainda outros pontos que condicionam o acesso ao crédito habitação que não vão sofrer alterações, como os prazos dos contratos consoante a idade, o montante máximo financiado e o próprio limite do orçamento familiar.’

Crédito habitação: taxa variável supera taxa fixa em maio

Taxa variável foi de 4,20% em maio, estando pouco superior à taxa de juro média dos novos empréstimos a taxa fixa (4,19%). Fonte: Idealista News

As taxas de juro nos empréstimos habitação estão em máximos da última década. Isto porque a esmagadora maioria dos créditos habitação em Portugal são de taxa variável, que vão encarecendo à medida que a Euribor escala. Subiram tanto que, em maio de 2023, as taxas variáveis superaram pela primeira vez nos últimos anos a taxas fixas, revelou o Banco de Portugal (BdP).

Olhando para os novos empréstimos habitação, o regulador português indica que a taxa de juro média voltou a crescer, fixando-se em 4,15% em maio (3,97% em abril). Assim foi superado o limiar dos 4% pela primeira vez em 11 anos, explica na nota publicada esta quarta-feira, dia 5 de julho.

O que também é visível é que a “taxa de juro média dos novos empréstimos à habitação [própria e permanente] contratados a taxa variável foi de 4,20% em maio, praticamente igual à taxa de juro média dos novos empréstimos a taxa fixa (4,19%)”, indicam ainda. Estas taxas já vinham a aproximar-se há vários meses, acompanhando a subida de juros diretores pelo Banco Central Europeu (BCE).

“Em maio, existiu maior dispersão nas taxas de juro aplicadas aos novos empréstimos contratualizados a taxa variável: a 80% destes contratos foi aplicada uma taxa de juro entre 3,66% e 4,76%, enquanto 80% dos empréstimos a taxa fixa foram contratualizados a taxas entre 3,86% e 4,49%”, explica ainda o supervisor bancário. Isto significa também que a taxa variável máxima já é mais alta do que o máximo da taxa fixa.

Apesar das taxas variáveis estarem a ficar mais caras do que as fixas, as famílias continuam a contratar créditos habitação indexados à Euribor. Cerca de 88% dos 1.623 milhões de euros concedidos em maio destinaram-se à compra de habitação própria e permanente. E a maioria deste valor diz respeito a empréstimos de taxa variável (73%). Cerca de 20% do montante foi destinado a crédito habitação de taxa mista (que tem vindo a afirmar-se) e só 7% à taxa fixa.

Dos empréstimos de taxa variável para a compra de habitação própria e permanente, a Euribor a 6 meses continua a ser a taxa mais escolhida nos novos empréstimos, representando 57% do montante concedido para a compra de habitação própria e permanente. A Euribor a 12 meses foi atribuída a 25% do montante e a Euribor a 3 meses a quase 17%. Só 1% optou por usar outras taxas de referência, revelam os dados.

Crédito da casa: revisão da taxa de esforço pode acarretar mais riscos

BdP quer rever cálculo da taxa de esforço nos novos créditos. Deco diz que preocupação devem ser empréstimos atuais. Fonte: Idealista News

A Deco defende que a revisão da taxa de esforço no acesso a crédito poderá levar a mais riscos de futuro e que é preciso medidas que ajudem já as famílias a pagar os empréstimos. “Com essa medida estamos eventualmente a incorrer em alguns riscos e o que se pretende é que as famílias que recorram ao crédito habitação o façam de forma responsável e tendo em conta a capacidade financeira”, afirmou a coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da Deco, Natália Nunes, à Lusa.

As declarações acontecem depois de, no fim de semana, a vice-governadora do Banco de Portugal, Clara Raposo, ter dito que o banco central vai rever o cálculo da taxa de esforço nos novos créditos habitação para que mais famílias possam aceder a empréstimos para compra de casa.

A coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da Deco considerou que há outros aspetos da recomendação do Banco de Portugal que deveriam ser alterados, pois limitam a possibilidade de a classe média de aceder a crédito. No caso dos jovens é uma importante limitação o dinheiro que têm que dar para entrada da casa, disse.

Natália Nunes defendeu, contudo, que de momento a “grande preocupação devia ser com quem já tem crédito habitação” e que tem visto a prestação aumentar significativamente com a subida das taxas de juro, tornando cada vez mais difícil honrar a dívida com o banco. “Há muitas famílias que contrataram já tendo em conta os requisitos da recomendação do Banco de Portugal e mesmo assim estão com dificuldade em cumprir”, disse.

Mais pessoas com dificuldades em pagar crédito da casa

A coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da Deco afirmou que lhes tem chegado cada vez mais clientes com dificuldades a pagar a casa e que da parte da banca continua a haver muitas resistências em dar soluções. Já há famílias a colocar casas à venda porque não as conseguem pagar, explicou.

Natália Nunes considerou ainda “insuficientes” as ajudas do Governo de bonificação dos juros, considerando que o crivo para aceder é apertado e que mesmo a ajuda financeira é diminuta (máximo de 720 euros por ano). “Claro que para quem tem dificuldades qualquer ajuda é importante, mas o apoio em si é reduzido”, disse.

Natália Nunes mostrou ainda receio que a situação se agrave face às declarações da presidente do Banco Central Europeu, Christine Lagarde, de que deverão continuar a fazer subir as taxas de juro, pois se até agora muitas famílias conseguiram poupar recorrendo a poupança ou a ajuda de familiares, se as subidas continuarem deixarão de conseguir fazê-lo.

BdP vai rever cálculo da taxa de esforço

Este fim de semana, numa entrevista à Antena 1 e ao Jornal de Negócios, a vice-governadora do Banco de Portugal, Clara Raposo, disse que o banco central vai rever o cálculo da taxa de esforço, permitindo, assim, que mais famílias possam aceder ao crédito habitação. Clara Raposo revelou que essa decisão vai ser tomada ainda este ano para os novos créditos.

Sobre as renegociações dos créditos habitação, Clara Raposo não avançou com números concretos, mas adiantou que os dados que existem não são preocupantes. “No diálogo com a banca e nos números que temos até agora, ainda não encontramos um número que nos preocupe assim muito quanto a incumprimentos ou dificuldades das famílias em cumprir as suas obrigações”, afirmou.

Em 2018, face a receios de uma ‘bolha’ nos preços do imobiliário, o Banco de Portugal lançou uma recomendação com novas regras para a concessão de crédito (habitação e consumo) justificado que o objetivo era que os bancos não assumissem riscos excessivos nos novos créditos e que os clientes tenham capacidade de pagar as dívidas.

As novas regras estabelecem, quanto à taxa de esforço, que sejam atribuídos novos créditos apenas a clientes que gastem no máximo metade (50%) do seu rendimento líquido com as prestações mensais de todos os empréstimos detidos (habitação e consumo), apesar de admitir exceções.

Há ainda limites ao valor do crédito face ao imóvel dado em garantia, recomendando o Banco de Portugal que o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia tenha um limite de 90% para créditos para habitação própria e permanente. Ou seja, nesses casos, o dinheiro emprestado para a compra de casa pode ser no máximo de 90% do valor do imóvel dado em garantia.

Taxa fixa mais longa no crédito à habitação: o que podes ganhar com a nova luta da banca.

Com a Euribor a manter-se em terreno negativo, os bancos nacionais estão cada vez mais empenhados em atrair os clientes do crédito à habitação para taxas fixas em vez dos juros variáveis – em Portugal a grande maioria dos financiamentos tem por base a Euribor a seis meses. O alargamento dos prazos máximos – algumas vezes para o dobro do tempo – é uma das ofertas a que a generalidade da banca portuguesa está a aderir em força, no âmbito de uma nova guerra comercial que visa fomentar o negócio do crédito à habitação. Mas as taxas fixas compensam ou não? Damos-te argumentos para te ajudar a decidir.

Desde o início de 2019, são já três as instituições financeiras a avançar com um alargamento do prazo máximo das taxas fixas. A CGD deu o tiro de partida, em meados de janeiro, tendo duplicado o limite máximo de 15 anos para 30 anos.

O Novo Banco decidiu seguir os passos do banco público e passou a maturidade máxima de 25 para 30 anos e agora foi a vez do Montepio dar um sinal nesta “luta”, passando a ter uma oferta de 25 anos – em vez dos 10 que antes tinha para a taxa fixa.

Também o Bankinter e o BPI têm já ofertas entras as maturidades mais longas do mercado: 30 anos. Já BCP e Santander Totta contam com os prazos mais curtos, de 10 e 5 anos, respetivamente.

Crédito habitação: prestação da casa vai descer em 2024

Euribor a 12 meses deverá atingir o seu máximo em julho. A partir daí, prestações da casa devem descer, mas devagar. Fonte: Idealista News

O aperto da política monetária pelo Banco Central Europeu (BCE) tem-se traduzido num aumento das taxas Euribor, às quais estão indexados os créditos habitação de taxa variável. E as prestações da casa podem ficar ainda mais caras, já que Christine Largarde anunciou um novo aumento dos juros diretores para julho. Este será o mês em que a Euribor a 12 meses deverá atingir o seu máximo, sendo que, a partir daí, as prestações da casa deverão começar a cair lentamente até ao final de 2024, segundo estimam os analistas do BPI.

Passando a pente fino o stock de empréstimos habitação em Portugal, o relatório mensal do BPI conclui que as prestações da casa vão começar a descer entre julho de 2023 e dezembro de 2024, mas deverão cair a um ritmo mais lento do que aquele em que subiram.  

Para compreender qual é o impacto da variação dos juros nas diferentes prestações da casa, foram realizadas simulações para diversos montantes de capital em dívida, considerando empréstimos de 30 anos, com um spread de 1%, indexado à Euribor a 12 meses e as previsões do banco para este indexante.

Ora, segundo as previsões do BPI, o pico no valor das prestações da casa deverá ocorrer em julho deste ano, mês em que a Euribor a 12 meses deverá atingir o seu máximo. “Nessa altura, as prestações de crédito habitação terão sofrido um aumento de 47% face ao valor que apresentavam antes do início do processo de aperto monetário”, explicam no documento divulgado na sua página oficial.

Para o caso de uma família com o capital em dívida de 100 mil euros, o aumento da Euribor a 12 meses até julho, “corresponde a um corte de cerca de 13% na remuneração bruta média mensal do trabalhador português”, indicam ainda.

Só a partir de julho é que a prestação da casa deverá começar a descer lentamente. Até ao final de 2024, é esperada uma “correção parcial em baixa” das prestações da casa para todos os montantes, que pode reduzir o valor pago mensalmente entre 50 e 140 euros, de acordo com as simulações.

Taxas de esforço acima de 40% para menos de um quinto do crédito habitação

Para compreender onde se encontram as vulnerabilidades no mundo do crédito habitação, o BPI tentou perceber quais rendimentos das famílias onde está alocado este stock. E concluiu que o montante de empréstimos da casa concentrado nos 20% de mutuários com mais baixos rendimentos é de apenas 9,4%. Já os 20% de mutuários com rendimentos mais elevados concentram 36,5% de stock de crédito habitação.

O estudo também inferiu que no final deste ano 18,6% do stock total de crédito da casa vai enfrentar taxas de esforço acima de 40%, sendo que um terço destes (6,2%) serão empréstimos de mutuários com rendimentos mais baixos. Por outro lado, 65,6% do stock manterá taxas de esforço “muito saudáveis”, abaixo de 30%, apesar das altas taxas de juro.

“É inegável que o aumento das taxas de juro tem vindo a reduzir de forma não despicienda o rendimento disponível das famílias após liquidação da prestação de crédito habitação. Este impacto é mais substancial nos mutuários de menores rendimentos, traduzindo-se no contexto atual em taxas de esforço preocupantes”, explica o mesmo estudo assinado pelo analista Tiago Belejo Correia.

Mas o BPI também sublinha que o “stock de crédito habitação está maioritariamente concentrado nos agregados de maiores rendimentos e nos últimos anos os novos contratos celebrados também são maioritariamente nesse universo. Isto explicará a manutenção de baixas taxas de default [incumprimento], sendo nossa convicção que, com as expetativas atuais de taxas de juro, não será o malparado em crédito habitação o ‘trigger’ para um ajuste em baixa nos preços do imobiliário residencial”, conclui.

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BCE sobe juros para 4%: como afeta a Euribor e a prestação da casa?

Regulador europeu voltou a subir as taxas diretoras em 25 pontos base, dando gás à subida da Euribor até ao patamar dos 4%. Fonte: Idealista News

As previsões do mercado cumpriram-se. O Banco Central Europeu (BCE) decidiu voltar a subir as taxas de juro diretoras em 25 pontos base esta quinta-feira, dia 15 de junho. Depois desta nova subida, a oitava consecutiva, o preço do dinheiro na Zona Euro atingiu os 4%, o valor mais elevado desde setembro de 2008. Este novo aperto das taxas de juro diretoras deverá voltar a estimular a subida das taxas Euribor e, por conseguinte, o aumento das prestações da casa, quer para os créditos habitação novos, quer para os existentes. E não deverá ser a última subida dos juros diretores pelo BCE.

A política monetária do BCE para fazer baixar a inflação na Zona Euro continua a seguir o caminho previsto com este novo aumento das taxas de juro em 25 pontos base. Isto porque, “embora a inflação tenha vindo a descer, as projeções indicam que permanecerá demasiado elevada durante demasiado tempo”, justificou o Conselho do BCE em comunicado.

“É muito provável continuar a aumentar as taxas em julho”, diz Christine Lagarde, presidente do BCE

E, por isso mesmo, o regulador europeu não deverá ficar por aqui. A própria presidente do BCE, Christine Lagarde, admitiu que “é muito provável continuar a aumentar as taxas em julho”. E os especialistas de mercado apontam que esse aumento deverá ser novamente na ordem dos 25 pontos, o que elevará a principal taxa de refinancimento para os 4,25%. Para já, Lagarde descarta fazer uma pausa na política restritiva do BCE, uma decisão que já foi tomada pela Reserva Federal dos EUA.

Apesar de o regulador europeu estar a optar por subida os juros diretores a um ritmo mais lento, esta nova restrição da política monetária vai continuar a impactar a carteira das famílias. A verdade é que esta nova subida das taxas de juro diretoras vai continuar a dar gás à Euribor, levando a que as taxas subam para o patamar dos 4% – hoje então nos 3%. Em resultado, este cenário continuará a dificultar o acesso ao crédito habitação, a incentivar a amortização antecipada dos empréstimos, bem como as renegociações dos créditos. E tem ainda efeitos na oferta dos bancos para atrair clientes. 

1. Juros do BCE deverão subir ainda mais – e não vão cair até 2024
2. Euribor deverá manter-se estável no patamar dos 4%
3. Como é que novo aperto dos juros influencia o crédito habitação?
   1. Mais dificuldades em aceder ao crédito habitação
   2. Mais amortizações antecipadas do crédito habitação
   3. Mais mudanças na oferta de crédito habitação (taxas mistas em destaque)
4. As próximas reuniões do BCE

Juros do BCE deverão subir ainda mais – e não vão cair até 2024

Na conferência de imprensa que se seguiu à reunião de política monetária, Christine Lagarde avisou que “é muito provável” haver uma nova subida das taxas de juro na próxima reunião agendada para o dia 27 de julho, recusando a ideia de que o banco central irá avançar com uma pausa na subida dos juros – pelo menos, para já. Esta é, de resto, uma visão partilhada pelos vários especialistas de mercado ouvidos pelo idealista/news.

As decisões do regulador liderado por Christine Lagarde quanto ao rumo da sua política são tomadas de reunião em reunião consoante os dados económicos que chegam ao Conselho do BCE, em particular o da inflação na Zona Euro, que se situou em 6,1% em maio (a inflação subjacente fixou-se em 5,3%). “A inflação não vai resolver-se sozinha, portanto, (…) o BCE tem de continuar a aumentar as taxas de juro nos próximos meses, pelo menos até que a inflação subjacente desacelere”, aponta o economista e professor de finanças Miguel Córdoba.

Por esse motivo, Raymond Torres, diretor do departamento de economia da espanhola Funcas, considera que “o BCE vai continuar a subir as taxas até julho, embora o que acontecerá depois seja incerto”. Também Gilles Moëc, economista-chefe da AXA Investment, concorda que haverá um novo aumento do preço de dinheiro na reunião de julho, quanto as taxas de juro podem atingir o seu pico.

O economista Miguel Córdoba acredita que as taxas de juro do BCE deverão oscilar entre 4% e 4,5% na segunda metade de 2023 e, depois, deverão estabilizar se a inflação e os preços dos alimentos diminuírem. Isto porque, além do BCE ter de se preocupar em baixar a inflação até ao patamar dos 2%, também tem de ter em conta a diferença existente entre os juros aplicados na Europa e nos EUA (que estão entre 5% e 5,25%), uma vez que “influencia decisivamente a valorização do dólar face ao euro, encarecendo a fatura europeia do petróleo e do gás, quando se paga em dólares”, explica.

Também Raymond Torres acredita que o BCE deverá fazer uma pausa na subida dos juros este verão – à semelhança do que fez o Fed nos EUA esta quarta-feira – para “acomodar o impacto no crédito a empresas e famílias e ainda o arrefecimento da procura, conseguindo, assim, conciliar o seu objetivo de travar a inflação, com o de garantir a estabilidade financeira da Zona Euro e evitar que a economia descarrile”.https://datawrapper.dwcdn.net/A0GPP/1/

E quais são as previsões para 2024? Tudo vai depender de como evoluírem os dados económicos e financeiros – bem como a guerra na Ucrânia. Se a inflação na Zona Euro continuar a descer (sobretudo a subjacente), “é possível que as taxas de juros caiam em 2024 para entre 3% e 3,5%, o que apontaria o caminho para que em 2025 e 2026 estejamos em torno de 2%, o objetivo do BCE”, aponta Miguel Córdoba. A queda dos juros diretores em 2024 é uma previsão partilhada por vários economistas, inclusive do BBVA e do Bank of America, estando sobretudo apontada para o arranque do segundo semestre do próximo ano.

Euribor deverá manter-se estável no patamar dos 4%

Tal como se tem observado até agora, as taxas Euribor andam de braço dado com a evolução dos juros diretores do BCE. E, por isso mesmo, esta nova subida das taxas de juro diretoras deverá continuar a dar gás à subida das taxas Euribor nos próximos meses, encarecendo ainda mais os créditos habitação de taxa variável.

Hoje, as taxas Euribor diárias a 3, 6 e 12 meses continuam no patamar dos 3%. Mas estão a aproximar-se cada vez mais dos 4%. E a perspetiva dos especialistas de mercado é que as taxas Euribor cheguem aos 4% e que permaneçam estáveis neste patamar durante este ano, bem como no próximo. A espanhola Funcas admite que a média anual da Euribor a 12 meses se situe nos 4,25% em 2023 e em 4% em 2024. E o BBVA Research não descarta a hipótese da Euribor a 12 meses chegar a 4,5% nos próximos meses.

Com a Euribor rumo aos 4%, uma coisa é cerTa: as prestações da casa dos créditos habitação de taxa variável vão continuar a subir (quer nos novos contratos, quer nos existentes). Para perceber qual é a dimensão desta subida, os especialistas do idealista/créditohabitação prepararam uma simulação tendo por base um novo empréstimo habitação de 150.000 euros, com spread de 1% e prazo de 30 anos.https://datawrapper.dwcdn.net/XIAW4/1/

Olhando para as prestações da casa dos contratos assinados com a Euribor estimada a 4% e comparando-os com os créditos habitação assinados em junho de 2023 (que usam a média de Euribor de maio), observa-se que:

• Crédito habitação com Euribor a 12 meses: neste caso quem contratar um empréstimo com a taxa a 4% vai pagar mais 13 euros de prestação (805 euros/mensais) durante o primeiro ano, do que quem se antecipou e assinou o contrato em junho (792 euros por mês).
• Crédito habitação com Euribor a 6 meses: aqui quem contratar um empréstimo nestas condições com a Euribor prevista a 4% vai pagar mais 29 euros durante os primeiros 6 meses face a quem contratou em junho (776 euros).

Se compararmos com os créditos habitação assinados há um ano (junho de 2022), a diferença de prestações da casa com a Euribor a 4% é superior a 300 euros em ambos os casos, revelam ainda as simulações.

Mas até onde pode subir a Euribor? Sobre este ponto, Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, afirma que “especular sobre o futuro da Euribor e seu teto máximo é arriscado, porque tudo dependerá da evolução da inflação e do possível impacto dos aumentos de taxas no crescimento económico e no emprego”. No entanto, confessa que “não podemos esquecer que historicamente a inflação é difícil de conter e que temos visto taxas superiores às atuais”.https://datawrapper.dwcdn.net/d0shr/2/

Como é que novo aperto dos juros influencia o crédito habitação?

A nova subida das taxas de juro diretoras colocou a taxa de refinanciamento nos 4%, o nível mais elevado desde setembro de 2008. E tudo isto vai enfatizar as consequências já visíveis do encarecimento do financiamento bancário no espaço europeu, bem como em Portugal.

• Mais dificuldades em aceder ao crédito habitação

A subida dos juros em Portugal – país onde a esmagadora maioria dos créditos são de taxa variável – já está a arrefecer a procura dos empréstimos para comprar casa. Aliás, o Banco de Portugal (BdP) não tem dúvidas que “o nível geral das taxas de juro contribuiu fortemente para reduzir a procura de empréstimos à habitação”. E esta tendência que deverá continuar com o novo encarecimento do financiamento bancário, a par dos elevados preços das casas no país.

“O aumento do custo da Euribor já está a ter um impacto muito forte no volume de crédito habitação concedido, afetando sobretudo as famílias de rendimentos mais baixos, que têm sido ‘expulsos’ do mercado por incapacidade de fazer face à nova prestação do crédito habitação”, frisa Miguel Cabrita.

Em concreto, o montante total de empréstimos para habitação era de 99,6 mil milhões de euros no final de abril, menos 0,1 mil milhões do que no final de março. Este decréscimo tem sido visível desde dezembro de 2022, mostram os dados mais recentes do regulador português.https://datawrapper.dwcdn.net/Hie7t/1/

• Mais amortizações antecipadas do crédito habitação

A subida das taxas de juro no mercado hipotecário está a provocar um outro movimento em Portugal: as amortizações antecipadas do crédito habitação (totais e parciais) dispararam no início de 2023 e permanecem em patamares superiores a 2022.

A ideia das famílias passa por usar as poupanças na amortização da dívida ao banco de forma a poupar nos juros e a baixar as prestações da casa. No caso das amortizações totais, as famílias ficam livres da dívida à banca.

Os dados mais recentes do BdP, indicam que as os reembolsos antecipados de crédito habitação própria permanente passaram para 0,59% do stock de empréstimos em abril deste ano (0,44% total e 0,14% parcial). Este valor representa uma diminuição face a março (0,77%), mas continua a ser bem superior aos valores registados em 2022.

Importa não esquecer que uma medida do Governo português para apoiar as famílias que estão a pagar prestações da casa mais caras por via da subida dos juros passa precisamente por eliminar as comissões e impostos associados à amortização do crédito habitação de taxa variável. A medida vai estar em vigor até ao final de 2023.https://datawrapper.dwcdn.net/x4XUn/1/

• Mais mudanças na oferta de crédito habitação (taxas mistas em destaque)

Com os juros dos créditos habitação a subir a pique, há também cada vez mais famílias a procurar soluções juntos dos bancos para reduzir as prestações da casa. Como? Ou renegociando as condições do empréstimo (por via do spread, por exemplo), segundo as novas regras introduzidas pelo Governo português. Ou até procurando mudar de taxa variável para taxa fixa ou mista.

É o que diz o responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal: “Vamos continuar a ver muitas mudanças de crédito habitação de taxa variável para taxa fixa ou mista, renegociando com seu próprio banco ou mudando de banco na procura de uma taxa mais baixa e segura”. Caso as famílias estejam a pensar mudar de taxa variável para uma taxa fixa ou mista, Miguel Cabrita considera que “é fundamental obter propostas personalizadas de diferentes bancos e compará-las”, até porque esta mudança depende sempre da situação e da perspetiva individual de cada pessoa.

Em Portugal, a taxa mista nos novos créditos habitação tem ganhado novos adeptos nos últimos meses, passando a representar 16,1% do montante total concedido em abril de 2023. Esta é uma opção que permite diversificar o risco, uma vez que a prestação da casa fica fixa nos primeiros anos do contrato, passando depois a variável.

Em termos de oferta de taxas mistas, as famílias contam também com mais diversidade no mercado. Isto porque, segundo responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, “os bancos estão agora numa encruzilhada, pressionados pela maior amortização antecipada de crédito habitação e pela luta pela captação de clientes num mercado onde os novos empréstimos habitação reduziram significativamente. Certamente continuaremos a ver ofertas agressivas de diferentes bancos, especialmente em taxas mistas com prazo fixo curto, entre 3 e 5 anos”, acredita Miguel Cabrita.https://datawrapper.dwcdn.net/yuwaV/2/

As próximas reuniões do BCE

O Conselho do BCE reúne-se aproximadamente de seis em seis semanas. Este é o calendário das próximas reuniões do guardião do euro em que vai anunciar a evolução das taxas de juro diretoras e os próximo capítulos da sua política monetária:

• 27 de julho de 2023
• 14 de setembro de 2023
• 26 de outubro de 2023
• 14 de dezembro de 2023
• 25 de janeiro de 2024
• 7 de março de 2024
• 11 de abril de 2024
• 6 de junho de 2024
• 18 de julho de 2024
• 12 de setembro de 2024

Mais-valias de imóveis: não residentes com novas regras no IRS

Tributação das mais-valias imobiliárias em sede de IRS passa a ser igual para residentes e não-residentes. Explicamos o que muda. Fonte: Idealista News

Há mudanças na tributação das mais-valias decorrente da venda de imóveis para emigrantes ou cidadãos não residentes em Portugal desde janeiro. Depois de uma alteração introduzida no Orçamento de Estado para 2023 (OE2023), as mais-valias de imoveis passam a ter tributadas em 50% e, depois, são englobadas aos restantes rendimentos, passando a ser-lhes aplicadas as taxas progressivas do IRS, tal como já acontece com os residentes no país. O Fisco agora veio explicar como tudo se vai proceder.

De forma a uniformizar a tributação das mais-valias imobiliárias, em sede de IRS, entre residentes e não residentes, o Governo mudou as regras sobre esta matéria no OE2023. A motivar esta alteração no Código do IRS estiveram vários casos em tributal, nos quais o Fisco saiu derrotado e acusado de discriminar os cidadãos não residentes nesta matéria.

Antes, os cidadãos não residentes em Portugal – estrangeiros ou emigrantes portugueses – que obtivessem mais-valias imobiliárias teriam de tributar em sede de IRS os ganhos decorrentes da venda de imóveis pela totalidade e a uma taxa autónoma de 28%. Já as mais-valias imobiliárias dos residentes no país eram – e continuam a ser – tributadas em 50%, sendo o valor em causa englobado aos restantes rendimentos e sujeito às taxas gerais dos escalões do IRS.

Agora, a regra é igual para ambos, residentes e não residentes: as mais-valias imobiliárias são tributadas em 50% do total e têm de ser englobadas aos restantes rendimentos, sendo sujeitas às taxas progressivas de IRS.

Foto de Antoni Shkraba no Pexels

Como é que vai funcionar a tributação do regime de mais-valias imobiliárias para não residentes?

Com vista à “harmonização de procedimentos”, o Fisco veio explicar como é que se aplica o regime de tributação das mais-valias imobiliárias auferidas por sujeitos passivos não residentes, lê-se no ofício publicado no Portal das Finanças.

Desde logo, indica que no caso dos cidadãos não residentes em Portugal, a tributação dos rendimentos não é englobada, à exceção das:

• das mais-valias decorrentes da “alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis”;
• da “cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis”.

Depois, esclarece que “sempre que a lei imponha o englobamento de rendimentos auferidos por sujeitos passivos não residentes em território português são tidos em consideração, para efeitos de determinação da taxa a aplicar, todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora deste território, nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes”. Nomeadamente, aplicam-se aos rendimentos auferidos a partir de 1 de janeiro de 2023. A ideia não é que os valores sejam objeto de tributação em Portugal, mas sim que sejam utilizados para determinar qual é a taxa a aplicar.

Portanto, “os rendimentos auferidos em território nacional por sujeitos passivos não residentes, referentes a mais-valias que resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou da cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis, a partir de 01/01/2023”, passam a estar sujeitos ao seguinte regime de tributação:

• apuramento do valor dos rendimentos qualificados como mais-valias;
• englobamento obrigatório do rendimento apurado;
• “aplicação das taxas gerais do Código do IRS aos rendimentos englobados auferidos em território nacional, considerando-se, apenas para determinação desta taxa, todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora do território português, nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes”, explica ainda.

Quanto aos rendimentos de mais-valias imobiliárias auferidos por não residentes, até ao último dia de dezembro de 2022, cujas liquidações tenham sido ou venham a ser objeto de procedimento ou processo tributário, “mantém-se em vigor o entendimento no sentido da aplicação do disposto no nº 2 do artigo 43º do CIRS aos sujeitos passivos não residentes, considerando-se o saldo das mais-valias imobiliárias em apenas 50% do seu valor, sujeito a tributação autónoma à taxa especial de 28%”, concluem.

De acordo com os advogados e fiscalistas, esta medida de tributação de mais-valias em sede de IRS para não residentes é “mais justa” e “menos discriminatória”. Mas consideram que o preenchimento do modelo 3 poderá ser mais “complicado e oneroso” e pode haver ainda dificuldades em controlar o seu  preenchimento, cita o Jornal de Negócios.