Garantia pública: banca tem 30 dias para aderir e 60 para implementar

Mas bancos dizem precisar de 90 dias para implementar as regras da garantia pública. Montante máximo da medida não é conhecido. Fonte: Idealista News

Já foi publicada em Diário da República a tão aguardada portaria que vem regular a garantia pública no crédito habitação destinado a jovens até aos 35 anos. Agora, já se sabe que os bancos têm 30 dias para formalizar a adesão à garantia pública. Mas, ao que tudo indica, os jovens só vão poder contar com as ajudas do Estado na compra de casa com financiamento só no final do ano ou no início do próximo, porque os bancos vão ter ainda mais 60 dias para implementar esta medida.

Já são conhecidos mais detalhes sobre como vai funcionar a garantia pública do crédito habitação para jovens entre os 18 e 35 anos, que queiram comprar casa com financiamento a 100%. Todos os pormenores constam na Portaria n.º 236-A/2024/1, publicada esta sexta-feira em Diário da República (dia 27 de setembro), que coloca, desde logo, um prazo bem definido para os bancos aderirem a esta medida.

Em concreto, as instituições de crédito têm de aderir ao protocolo da garantia pública estabelecido pela Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF) no prazo de 30 dias, que contam a partir da entrada em vigor do diploma (sábado, dia 28 de setembro).

“Os contratos de crédito garantidos pelo Estado devem ser celebrados entre os mutuários e a instituição após a data da adesão ao protocolo e da assinatura da garantia”, lê-se ainda no documento. Ou seja, só depois de os bancos formalizarem o protocolo com a DGTF é que podem conceder créditos habitação com garantia pública de até 15% do valor da casa às famílias jovens.

Mas as famílias deverão ter de esperar ainda mais para ter acesso à garantia pública, podendo só ficar disponível no final do ano ou início de 2025. Isto porque, segundo o mesmo diploma, as instituições bancárias vão ter um prazo de 60 dias, após a adesão ao programa, para implementar os procedimentos do protocolo da garantia, indo ao encontro do pedido dos bancos.

Embora esta medida seja voluntária, espera-se que as maiores instituições bancárias do país adiram à garantia pública. Mas têm de ter tempo para colocar a ajuda à compra de casa em funcionamento, primeiro aderindo ao protocolo da DGTF e, depois, preparando a sua implementação internamente. A boa notícia é que quem quiser beneficiar da garantia pública tem até ao final de 2026 para aderir. E o Governo admite ainda prorrogar este prazo, após avaliar o impacto da medida.

“A garantia pode ser acionada pelas instituições ocorrendo a mora no pagamento de uma ou mais prestações vencidas ou em caso de resolução do contrato ou de declaração de perda, pelos mutuários, do benefício do prazo, com o consequente vencimento antecipado da totalidade da dívida”, refere a portaria. E, portanto, “sempre que a garantia for validamente acionada, o Estado, na qualidade de garante, fica obrigado a entregar à instituição o montante correspondente à percentagem garantida do capital então em dívida”, tendo o pagamento da execução da garantia um prazo máximo de 30 dias a contar da data da comunicação.

A implementação desta medida pela banca vai estar sob escrutínio. Por um lado, a Inspeção-Geral de Finanças vai ficar responsável por fiscalizar a execução do programa e realizar auditorias anuais. E, por outro lado, Banco de Portugal fica responsável por “supervisionar o cumprimento dos deveres de conduta das instituições decorrentes da (…) portaria e pode proceder à sua regulamentação, nomeadamente em matéria de deveres de informação aos mutuários”, esclarece o documento.

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Montante máximo para garantia pública ainda não é conhecido

Também tem pairado uma outra dúvida sobre os banqueiros do país: qual é montante concreto que poderá ser utilizado pelo setor para dar a garantia pública e como será distribuído pelos bancos?  

Tal como indica a portaria, “o montante máximo da garantia a conceder pelo Estado às operações de crédito (…) é autorizado por despacho do membro do Governo responsável pela área das finanças”. Este despacho não foi divulgado à data de publicação desta notícia.

E mais informa que “a repartição pelas instituições aderentes ao protocolo do montante máximo da garantia a conceder pelo Estado é determinada [também] por despacho do membro do Governo responsável pela área das finanças”, Joaquim Miranda Sarmento.

Os bancos ficam a saber, desde já, que podem pedir mais dinheiro para atribuir em garantia públicas.  “As instituições aderentes ao Protocolo podem solicitar à DGTF um reforço do montante da garantia de carteira que lhes foi concedido, se justificadamente previrem a possibilidade do esgotamento do montante inicialmente concedido, o qual se encontra dependente de autorização através de despacho do membro do Governo responsável pela área das finanças”, refere ainda o diploma.

Garantia pública no crédito habitação já em vigor e dura até 2026

Diploma que regula apoio aos jovens na compra da primeira casa (Portaria n.º 236-A/2024/1) foi publicado em Diário da República. Fonte: Idealista News

Os jovens entre 18 e 35 anos de idade que queiram comprar a primeira casa já vão poder usufruir de uma garantia pública no crédito habitação até 15% do valor do valor do imóvel, se este não ultrapassar os 450.000 euros. Isto porque foi publicada em Diário da República, esta sexta-feira (27 de setembro de 2024), a regulamentação da medida, que entra em vigor sábado – na prática segunda-feira (30 de setembro de 2024). Trata-se de uma iniciativa que já tinha sido avançada pelo Governo, mas sabe-se agora que estará em vigor até dezembro de 2026. “(…) A garantia pessoal do Estado pode ser concedida às operações de crédito realizadas pelas instituições de crédito com sede em Portugal e sucursais em Portugal de instituições de crédito com sede no estrangeiro (…), que estejam legalmente habilitadas para conceder crédito para aquisição de habitação própria permanente”, lê-se na Portaria n.º 236-A/2024/1. Há, no entanto, um conjunto de condições de acesso à garantia pública. Estes são os requisitos, segundo se lê no documento:

Este é o custo real do crédito habitação em Portugal e no mundo

Descontando a inflação, a taxa nos créditos da casa em Portugal baixa para 1,5%. E há países europeus com juros negativos. Fonte: Idealista News

Muito se tem falado nas recentes descidas dos juros no crédito habitação tanto na Europa, como em vários países do mundo. Mas a verdade é que os países apresentam taxas de juro bem diferentes entre si se descontarmos os efeitos da inflação e conhecermos o custo real dos empréstimos para as famílias. Em Portugal, os juros reais nos créditos da casa passam ser de apenas 1,5%.

O mais recente estudo da Best Brokers, corretora internacional, mostra as taxas de juros reais nos empréstimos habitação para 62 países do mundo no terceiro trimestre de 2024. E este indicador – que subtrai a inflação à taxa de juros nos créditos da casa – reflete o “custo real do empréstimo para o mutuário e o rendimento real para o credor”, explicam nesta publicação.

“Oito dos 62 países que analisámos têm taxas reais negativas. Isso não sugere que os compradores de imóveis não paguem juros sobre as hipotecas. Mas mostra que o custo real (versus nominal) do empréstimo pode ter caído”, concluem.  Este foi o caso da Argentina (-175,89%), Turquia (-10,84%), da Suécia (1,21%), Japão (-0,85%), Bélgica (-0,52%), Malta (-0,44%), Bulgária (-0,21%) e da Bósnia (-0,18%).

Por outro lado, mesmo descontando a inflação, há vários países do mundo que apresentam juros reais nos créditos habitação superiores a 6%. “As taxas de juros reais das hipotecas em 2024 tendem a ser mais altas nas economias em desenvolvimento”, concluem no estudo. A Rússia é o país que apresenta custos dos empréstimos mais elevados (12,30%), seguida da República Dominicana (9,55%), Geórgia (8,30%), México (7,48%) e Costa Rica (7,42%). Embora seja uma potência mundial, os EUA apresentam  custos reais dos créditos da casa de 3,98%.

Fixando o mapa europeu, a mesma análise revela que, logo depois da Rússia, é na Letónia onde há taxas de juro reais mais elevadas (6,65%), seguida da Polónia (5,10%), Moldávia (3,90%) e Lituânia (3,56%). Todos os outros países europeus apresentam custos dos créditos habitação abaixo de 3%.

No meio da lista, ainda com taxas reais dos créditos habitação “razoavelmente baixas”, estão: Luxemburgo (1,78%), Reino Unido (1,77%), Grécia (1,62%), Dinamarca (1,55%) e Portugal (1,50%).  Já os países com os juros reais positivos mais baixos são a Croácia (0,59%), Espanha (0,64%) e a Suíça (0,66%).

Isto quer dizer, no caso português, que o custo real do crédito habitação (de 1,5%) é bem inferior aos juros atualmente praticados no país que incluem a inflação (acima de 3,5%, de acordo com o Banco de Portugal).

Best Brokers

Seguros e indemnizações: saiba o que fazer caso tenha sido afetado pelos incêndios

Tânia Santana, jurista da Deco, e David Pereira, presidente da Associação Nacional de Agentes e Corretores de Seguros, explicam o que devem fazer as pessoas que sofreram danos materiais devido aos fogos que têm afetado as regiões Norte e Centro. Fonte: SIC Notícias

EPA/Luís Forra

O ministro Adjunto e da Coesão Territorial, Manuel Castro Almeida, prometeu “apoios públicos abundantes” para a recuperação de casas destruídas pelos incêndios nas regiões Norte e Centro do país, que poderão chegar a 85% do custo da reparação. Para quem tem os bens destruídos pelas chamas cobertor por seguros, pode contar com uma rápida indemnização. “Hoje se participar um sinistro de incêndio florestal dentro de 15 dias está liquidado”, afirma David Pereira.

“Esta é a nossa missão e sei que todas as grandes seguradoras estão a apontar no mesmo sentido, todas, 90% do mercado está a postos para pagar”, garante o presidente da Associação Nacional de Agentes e Corretores de Seguros.

O que abrangem os seguros que têm cobertura de incêndio?

Tanto em meio rural como urbano, um seguro com cobertura de incêndio abrange “o risco de incêndio e todos os derivados do risco de incêndio, quer seja explosão, quer seja de danos pelo fumo, danos pela atividade dos bombeiros, garante tudo isto”.

“É importante haver apólice de seguro, quer seja para o mundo rural, quer seja para o mundo urbano, quer seja de casas, quer seja de florestas”. Isto existe em Portugal. É verdade que a prevenção não é tão vasta quanto nós desejaríamos, mas muita gente tem seguro de incêndio para estas duas vertentes”, explica David Pereira.

Sabe quais as coberturas que contratualizou?

Tânia Santana, jurista da Deco, alerta para a importância de, perante esta catástrofe, o cidadão que tenha um seguro saiba quais as coberturas que contratualizou e também das exclusões, no momento da subscrição da apólice.

“O que muitas vezes aqui verificamos porque esta situação infelizmente já é recorrente, é que muitos consumidores têm contratos de seguro, mas cujas coberturas não abarcam esta situação e daí que cada vez mais é premente a melhor explicitação e informação ao consumidor para que, de facto, esteja a subscrever um seguro que na realidade lhe sirva quando é necessário”.

A especialista aconselha “um seguro multirriscos habitação, se estivermos a falar da habitação ou então dos terrenos agrícolas e as suas casas de apoio, terão que ser apólices diferentes”.

“Todos as apólice multirrisco, incêndio não é uma opção, é uma cobertura de base obrigatória em todas as apólices multirrisco”, acrescenta o presidente da Associação Nacional de Agentes e Corretores de Seguros.

De que forma pode recorrer às seguradoras?

“As grandes seguradoras e até as mais pequenas seguradoras neste momento têm departamentos específicos para aceitar a participações de sinistros através de telefonema (…) A consciencialização das seguradoras está em tão alto nível para esta desgraça que está a assolar o centro do país, que imediatamente disponibilizaram gabinetes para atendimento específico para esta desgraça”, diz David Pereira.

Quanto tempo demoram as seguradoras a dar resposta?

O presidente da Associação Nacional de Agentes e Corretores de Seguros sublinha a velocidade de resposta:

“O grau de consciência e de humanização das seguradoras, está num nível tal que quase que nem discutem, regularizam o sinistro, ponto. Podemos dizer que hoje se participaram sinistro de incêndio florestal, dentro de 15 dias está liquidado”.

Como funcionam as indemnizações nas telecomunicações e outros serviços?

Quando o cidadão fica privado, por causa de um incêndio, de serviços como telecomunicações e o acesso a eletricidade, a água, a gás, temos de continuar a pagar os serviços aos prestadores ou essa obrigação fica suspensa?

“Numa situação de calamidade e destas circunstâncias extraordinárias, se o serviço não está a ser prestado, naturalmente não pode ser cobrado”, esclarece Tânia Santana, que informa também que a Deco está disponível para ajudar as pessoas afetadas pelos fogo a resolver este tipo de processos de indemnização.

Garantia pública: bancos vão ter limite de montante a emprestar

Garantia pública para crédito habitação jovem ainda aguarda regulamentação. Entrada em vigor poderá derrapar para final de 2024. Fonte: Idealista News

Há novidades sobre a garantia pública para jovens. Uma delas é que os bancos que aderirem à garantia pública no crédito habitação terão um limite ao montante garantido que poderão emprestar, podendo posteriormente pedir um reforço. E outra é que após a regulamentação da medida, ainda por concluir, os bancos deverão precisar de mais 60 dias para implementá-la. Assim, a garantia pública só deverá estar em vigor no final do ano ou até mesmo em 2025.

De acordo com a última versão da portaria a que a Lusa teve acesso, caberá ao Ministro das Finanças definir o montante máximo da garantia pública ao crédito à habitação que será repartido entre os bancos que assinarem o protocolo com o Estado (só os bancos aderentes poderão conceder empréstimos com garantia pública).

Contudo, caso os bancos prevejam “a possibilidade do esgotamento do montante inicialmente concedido” poderão pedir ao Estado “um reforço do montante da garantia de carteira que lhes foi concedido”, desde que seja devidamente justificado.

Agora resta saber quando é que a garantia pública vai estar acessível aos jovens, medida que já tem decreto-lei publicado desde julho. A ideia inicial era ter a regulamentação pronta até inícios de setembro. Mas os prazos estão a derrapar, estando agora o Ministério das Finanças na fase de adaptar a legislação ao parecer que lhe foi enviado pelo Banco de Portugal com vários alertas.

É esperado que a regulamentação da garantia pública seja conhecida dentro de algumas semanas. Mas depois da publicação do documento, os bancos admitem precisar de “aproximadamente 60 dias” para a sua implementação, disse a Associação Portuguesa de Bancos ao Público. Assim, a garantia pública só deverá estar disponível no final do ano ou até mesmo no início de 2025.

São cada vez mais os clientes que ao balcão dos bancos perguntam pela garantia pública e como podem beneficiar da mesma quando fazem simulações para crédito habitação. E há mesmo casos que incluem visitas aos imóveis. Com o atraso da implementação da garantia pública, há o risco de vários negócios não se concretizarem no curto prazo, refere o mesmo jornal.

Quando apresentou a medida da garantia pública, o Governo (PSD/CDS-PP) disse que a intenção é o Estado garantir até 15% do valor de aquisição do imóvel (funcionando nesta proporção como fiador) criando condições para que os jovens consigam aceder a um empréstimo até 100% do valor da casa.

Segundo o decreto-lei, a garantia destina-se a pessoas entre 18 e 35 anos de idade (inclusive), residentes em Portugal, com situação regularizada nas Finanças e Segurança Social, com rendimentos até ao 8.º escalão (81.199 euros de rendimento coletável anual), e que estejam a comprar a primeira de habitação própria permanente cujo valor não exceda 450 mil euros.

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Regras de concessão de crédito da casa são para manter

Desde que esta medida foi apresentada pelo Governo, o Banco de Portugal alertou publicamente, várias vezes, que os bancos não podem aliviar o cumprimento das regras de concessão deste crédito mesmo com a garantia pública.

O governador, Mário Centeno (ex-ministro das Finanças do PS), explicou que o Banco de Portugal é sempre favorável a medidas que ajudem a população mais jovem a aceder a habitação, mas é preciso “cautela”.

Por um lado, disse, é preciso garantir a estabilidade do setor financeiro. Por outro lado, afirmou, também há que garantir que os clientes têm capacidade de pagar a dívida pois a garantia não diminui o esforço mensal e há ainda o risco de o montante do empréstimo aumentar devido à garantia pública, agravando o esforço do cliente.

Em julho, o ministro das Finanças, Miranda Sarmento, afirmou no parlamento que não existem diferendos com o Banco de Portugal sobre a garantia pública e que o processo de regulamentação decorre “sempre em auscultação com o regulador”.

As regras macroprudenciais atualmente em vigor determinam que o crédito não pode ir além de 90% do valor da casa (sendo, para este efeito, considerado o valor mais baixo entre o valor de aquisição e o valor da avaliação) de habitação própria e permanente.

Indicam ainda que, em regra, um cliente não deve despender mais de 50% do seu rendimento na prestação da casa ao banco (a chamada taxa de esforço).

De acordo com o projeto de portaria, a que a Lusa teve acesso, a garantia é válida para contratos assinados até 31 de dezembro de 2026 e terá o prazo de 10 anos.

Os projetos de regulamentação a que a Lusa teve acesso indicam ainda que garantia concedida pelo Estado está isenta de comissão de garantia e de imposto de selo.