Juros nos novos créditos habitação voltam a descer e fixam-se em 3,81%

Taxa de juro média nos novos créditos da casa desceu pelo 3.º mês consecutivo. Mas montante de novos empréstimos voltou a cair. Fonte: Idealista News

As taxas de juro contratadas nos novos créditos habitação voltaram a descer em janeiro de 2024 para uma média de 3,81%, sendo esta o terceiro recuo registado pelo Banco de Portugal (BdP). Isto está a acontecer porque, nesse mês, as taxas Euribor desceram (embora agora estejam mais instáveis). E também porque a sete em cada 10 novos empréstimos da casa continuam a ser contratados a taxa mista, que estão mais acessíveis às famílias. Ainda assim, esta tendência de descida dos juros não tem sido suficiente para aumentar o montante contratado de crédito habitação em Portugal.

“A taxa de juro média dos novos contratos de crédito à habitação diminuiu 0,18 pontos percentuais [face a dezembro], fixando-se em 3,81% em janeiro de 2024. Foi o terceiro mês consecutivo em que se registou uma diminuição desta taxa”, destaca o BdP na nota estatística divulgada esta segunda-feira, dia 4 de março.

Há dois fatores que ajudam a explicar este novo recuo da taxa de juro média nos novos créditos habitação em Portugal:

• as taxas mistas oferecidas pela banca estão mais baixas antecipando queda da Euribor (sobretudo, com juros fixos a curto prazo) e continuam a representar 71% dos novos créditos habitação própria e permanente em janeiro;
• as taxas variáveis representaram 25% dos novos empréstimos da casa e apresentam juros ligeiramente mais baixos. Isto porque a Euribor voltou a descer em janeiro dada a manutenção dos juros do Banco Central Europeu (BCE) e as expectativas dos mercados financeiros para os primeiros cortes dos juros mais cedo do que o previsto (antes do verão) – no entanto, em fevereiro a Euribor oscilou, tendo aumentado nos prazos mais longos, perante o adiamento das previsões do mercado para os cortes dos juros do BCE.

Apesar de a taxa de juro nos novos créditos habitação ter voltado a descer em janeiro deste ano, não se observa um aumento do valor dos novos contratos. O BdP dá nota que o montante de novos empréstimos da casa diminuiu pelo segundo mês consecutivo, fixando-se em 1.185 milhões de euros em janeiro (menos 141 milhões de euros face a dezembro).

Esta diminuição do montante concedido em novos créditos habitação pode estar relacionada com a instabilidade política, económica e social instalada com as eleições legislativas 2024 que se vão realizar no próximo domingo, dia 10 de março. Além de os portugueses quererem esperar para ver qual o vai ser o rumo político do país, também continuam a ter o seu poder de compra pressionado, a ver os preços das casas a subir e os juros dos empréstimos da casa em níveis elevados.

Euribor a oscilar: prestações da casa sobem ligeiramente em março

Euribor a 6 e 12 meses subiram em fevereiro, enquanto a taxa a 3 meses desceu um pouco. Assim ficam as prestações da casa.
Fonte: Idealista News

Depois de ter estado a descer desde o final de 2023, o recuo da Euribor perdeu força ao longo de fevereiro, uma vez que os mercados estão a adiar os primeiros cortes dos juros pelo Banco Central Europeu (BCE). E os resultados estão à vista: a Euribor está a oscilar com a taxa média mensal a 6 e 12 meses a subir ligeiramente em fevereiro, enquanto a taxa a 3 meses continuou a descer ainda que pouco. Neste contexto, quem está a pensar comprar casa com crédito habitação a taxa variável poderá pagar um pouco mais de prestação da casa em março face aos meses anteriores se optar pelos prazos mais longos da Euribor, tal como revelam as simulações do idealista/créditohabitação.

As taxas Euribor têm dado sinais de descida desde o final de 2023, reagindo a manutenção da política monetária por parte do Banco Central Europeu (BCE) por três reuniões consecutivas. Mas Christine Lagarde, presidente do regulador europeu, tem se mostrado cautelosa em falar dos primeiros cortes dos juros, empurrando-os para o verão, muito embora haja quem defenda que seria melhor antecipar o alívio da política monetária dado o abrandamento económico na Europa, como é o caso de Fernando Medina, ministro das Finanças, e de Márcio Centeno, governador do Banco de Portugal.

Perante a resistência em falar de cortes do juros diretores por parte do BCE, “os mercados têm vindo a adiar o calendário previsto para a descida das taxas de juro”, o que se tem refletido na evolução da Euribor, que começou a oscilar em fevereiro perdendo força na sua rota de descida, analisa David Brito, diretor-geral da Ebury Portugal, em declarações ao idealista/news.

Em resultado, as taxas mensais da Euribor em fevereiro subiram a 6 e 12 meses e desceram ligeiramente a 3 meses para os seguintes valores:

• Euribor a 12 meses: a média mensal subiu para 3,671% em fevereiro, mais 0,062 pontos percentuais (p.p) do que a registada em janeiro (3,609%);
• Euribor a 6 meses: a taxa do prazo intermédio aumentou ligeiramente em fevereiro para 3,901%, mais 0,009 p.p. face a janeiro (3,892%);
• Euribor a 3 meses: voltou a descer ligeiramente para 3,923% em fevereiro, menos 0,002 p.p. face a janeiro (3,925%). Esta foi a terceira queda desta taxa mensal.

“Apesar da tendência de descida, não se espera uma descida acentuada das taxas de juro no imediato. Espera-se que se comece a sentir maior impacto para o segundo semestre do ano”, aponta por seu turno Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.

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Crédito habitação em março: como ficam as prestações?

Perante as oscilações das taxas Euribor em fevereiro, quem está a pensar comprar casa em março com recurso a crédito habitação a taxa variável vai pagar mais alguns euros face a quem contratou no mês anterior – isto se optar por uma taxa a 6 ou 12 meses. Mas sentirá o alívio de um euro na prestação da casa se optar pela taxa a 3 meses. É isso mesmo que revelam as simulações do idealista/créditohabitação, tendo por base um novo empréstimo habitação de 150.000 euros, com spread de 1% e prazo de 30 anos:

• Crédito habitação com Euribor a 12 meses: quem avançar com o empréstimo em março de 2024 (que usa a média da Euribor de fevereiro) vai pagar uma prestação de 775 euros no primeiro ano, mais 5 euros do que quem se antecipou e avançou com o financiamento em fevereiro (770 euros);
• Crédito habitação com Euribor a 6 meses:  a prestação da casa a pagar em março e nos cinco meses seguintes será de 796 euros, apenas um euro superior do que quem assinou o contrato em fevereiro;
• Crédito habitação com Euribor a 3 meses: a prestação da casa será de 798 euros nos primeiros três meses do contrato, um euro inferior à prestação de quem avançou com o crédito da casa no mês anterior.

Apesar dos recentes recuos da Euribor, as prestações da casa nos contratos assinados em março de 2024 continuam a ser superiores face a quem contratou o empréstimo habitação há um ano. A diferença é mais expressiva no caso da Euribor a 6 meses, já que a prestação da casa agora é 68 euros mais elevada do que a apurada em março de 2023 (728 euros). No caso da Euribor a 12 meses, a prestação da casa está 13 euros superior face há um ano, quando se situava nos 762 euros.

É por isso que quem contratou um crédito habitação com a Euribor a 12 meses vai ver a prestação da casa a ser revista em alta este mês, sendo que a dimensão da subida vá depender também do capital em dívida e do ano do contrato. Já no caso dos prazos mais curtos (Euribor a 6 e 3 meses), os mutuários vão sentir um ligeiro alívio na prestação da casa na revisão de março.

Quais os apoios para pagar as prestações da casa?

Para as famílias que estão a pagar um crédito habitação a taxa variável e sentirem um aperto na carteira por via da revisão da prestação da casa no início do ano, há apoios públicos que continuam disponíveis, como:

• Fixar a prestação da casa: medida dá desconto até 30% na Euribor durante 2 anos. Quem quiser beneficiar deste apoio terá de apresentar o pedido ao banco até dia 31 de março;
• Bonificação dos juros até 800 euros por ano;
• Suspensão da comissão de amortização antecipada;
• Resgatar o Plano de Poupança Reforma (PRR) para amortizar o crédito habitação e pagar a prestação da casa, sem quaisquer penalizações;

Quem não está abrangido por estes apoios, também pode optar por transferir o empréstimo habitação para outro banco ou mudar para taxa mista de forma a reduzir a prestação da casa, por exemplo.

Crédito da casa: 6 mil famílias fixaram prestação com apoio do Estado

Em 2023, as renegociações de crédito habitação atingiram 8,8 mil milhões de euros, um valor 5 vezes superior ao registado em 2022.
Fonte: Idealista News

Até ao final de 2023, os maiores bancos contratualizaram mais de seis mil contratos de crédito habitação no âmbito da solução pública que permite fixar a prestação da casa durante dois anos, sendo que mais de metade dos quase 1.400 milhões de euros de empréstimos renegociados em novembro e dezembro foram realizados através da referida solução pública.

Os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP) indicam que, em 2023, as renegociações de crédito habitação atingiram 8,8 mil milhões de euros, um valor cinco vezes superior ao registado em 2022 (1,6 mil milhões de euros). Isto apesar das taxas de juro médias dos contratos renegociados terem estado sempre a crescer até ao final do ano, atingindo 4,40% em dezembro (valor superior aos novos contratos, de 3,98%). 

Os mesmos dados mostram que nos meses de novembro e dezembro do ano passado, quando entrou em vigor a solução pública de fixação da prestação do crédito habitação, foram renegociados quase 1.400 milhões de euros de empréstimos.

Segundo contas do ECO, os cerca de seis mil contratos renegociados em novembro e dezembro ao abrigo da solução pública por parte de quatro dos cinco maiores bancos do mercado envolveram um montante global de crédito de 743 milhões de euros. A publicação conclui, nesse sentido, que desde que a medida do Governo entrou em vigor, mais de metade das renegociações de créditos habitação foram realizadas através da medida pública.

Banca oferece taxas mistas mais baixas antecipando queda da Euribor

Período de juros com taxa fixa tende a ser curto, deixando os mutuários protegidos apenas durante 2 ou 3 anos do contrato. Fonte: Idealista News

A incerteza macroeconómica, conjugada com a subida das taxas Euribor nos últimos dois anos provocaram uma inversão da procura no mercado hipotecário em Portugal. Se antes a taxa variável era a mais contratada no crédito habitação, agora é a taxa mista a preferida das famílias. A explicar esta tendência está, em parte, a oferta de taxas mistas com juros fixos mais acessíveis num primeiro momento, seguido depois de taxas variáveis no restante período do contrato. Acontece que o período de fixação da taxa mista tende a ser curto, deixando os mutuários protegidos apenas durante os 2 ou 3 primeiros anos do contrato, com a banca a antecipar a queda da Euribor.

“Em 2023, assistiu-se a um aumento das novas operações de crédito habitação [própria e permanente] com taxa mista – isto é, empréstimos com taxa de juro fixa num período inicial do contrato, seguido de um período em que a taxa de juro é variável – que passaram de 16% do montante de novas operações em dezembro de 2022 para 71% em dezembro de 2023”, revelou no início do mês o Banco de Portugal (BdP) numa nota estatística.  

A preferência das famílias por contratar taxas mistas no atual contexto é explicada por vários fatores:

• a forte subida das taxas Euribor nos últimos dois anos (embora agora já estejam a dar sinais de descida);
• procura de estabilidade financeira durante algum tempo;
• taxas fixadas no período inicial do contrato estão mais baixas (muito por conta de várias campanhas promocionais dos bancos para captar clientes).

Os dados mais recentes do BdP mostram isso mesmo: em dezembro, a taxa fixa (4,05%) continuou a ser bem inferior à taxa variável (4,87%) nos novos empréstimos para habitação própria e permanente – já o é desde maio de 2023. Ou seja, um primeiro momento, as famílias pagam o crédito habitação a taxa fixa (mais acessível), seguido de um período de taxa variável (valor que só será conhecido no futuro).

“Olhando para o curto prazo, há ofertas de taxas mistas no mercado que garantem maior segurança com um preço mais baixo, no imediato, permitindo às famílias não ficarem à espera de um determinado comportamento de taxas de juro, as quais assumem diferentes comportamentos de acordo com inúmeros fatores”, explica Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.

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Oferta de taxas mistas pelos bancos dominam em prazos mais curtos

As famílias que têm contratado créditos habitação a taxa mista têm-no feito, sobretudo, com fixação inicial dos juros com prazos muitos curtos (1,2 ou três anos), segundo indicam os dados do BdP citados pelo Público. Já os contratos de taxas mistas com juros fixados por períodos mais longos (5 a 10 anos) são formalizados em menor escala e também tendem a ser mais caras, porque os bancos acabam por correr maiores riscos perante a incerteza do futuro.

Estas campanhas de taxa mista oferecidas pelos bancos preveem juros para o período fixo de 2,25%, durante 12 meses, e de 2,9% ou 3,25%, para dois anos, por exemplo. Mas importa ter em conta que estas ofertas de taxa mista muitas vezes requerem a contratação de outros produtos, como a abertura de uma conta ordenado, contratação de seguros ou cartão de crédito. Por isso mesmo, importa fazer contas e ver se compensa ou não ter uma taxa de juro mais baixa por um curto período, comparando os gastos inerentes aos outros produtos do banco que se tem de contratar (e avaliar se até são necessários ou não).

Mas porque é que os bancos têm apostado, sobretudo, em ofertas de taxa mista no crédito habitação com períodos de fixação mais curtos (até 3 anos)? Segundo explicou ao mesmo jornal o economista Pedro Bação, este movimento reflete a previsão dos mercados financeiros da descida das taxas Euribor nos próximos dois anos. Por outro lado, o economista destaca que se projeta também que “as taxas Euribor recomecem a subir dentro de dois anos”, o que “torna mais arriscados para os bancos ter o crédito com taxa fixa num horizonte superior a dois anos”.

Assim, oferecendo taxas mistas com juros fixos só durante dois ou três anos, os bancos ficam protegidos da incerteza económica futura, já que são os consumidores que vão sentir o aumento das taxas Euribor, uma vez que se vão encontrar em período variável nessa altura. Isto quer dizer que os mutuários que contratam créditos habitação a taxas mistas com juros fixos por um curto período, não estarão protegidos durante muito tempo de uma eventual subida das taxas.

“A escolha por taxas mistas ou fixas permite às famílias acautelarem possíveis oscilações das taxas de juro fruto da volatilidade dos mercados. Enquanto a taxa mista apenas garante essa segurança durante um período inicial do empréstimo, a opção de taxa fixa garante não estar sujeito a surpresas durante todo o prazo do empréstimo, independentemente da subida ou descida das taxas”, lembra Miguel Cabrita. E, por isso mesmo, “para quem procura uma maior segurança, principalmente se o empréstimo habitação representa uma fatia importante do seu rendimento mensal, a opção de taxa fixa permite não ser surpreendido durante a vida do crédito habitação”. 

Sendo o crédito habitação “provavelmente o contrato mais importante que a família vai assinar na sua vida, qualquer decisão deve ser tomada de modo ponderado, sendo que um intermediário de crédito será uma ajuda importante para este e outros temas”, destacou ainda o responsável.

Novos créditos habitação: prestação da casa volta a descer em janeiro

Por detrás desta descida está a terceira diminuição consecutiva das taxas de juro para 4,315% em janeiro de 2024, diz o INE. Fonte: Idealista News

As prestações da casa nos novos créditos habitação voltaram a descer em janeiro de 2024. É isso mesmo que mostram os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) esta segunda-feira divulgados: o valor médio da prestação da casa foi de 639 euros para os contratos celebrados nos últimos três meses, ou seja, 12 euros inferior ao observado em dezembro. Por detrás desta descida está a terceira diminuição consecutiva das taxas de juro para 4,315% em janeiro de 2024, motivadas pelo recuo da Euribor, bem como pela maior contratação de taxas mistas mais acessíveis. Já olhando para todos os créditos habitação existentes no país, a realidade é outra: tanto os juros, como as prestações da casa voltaram a subir, mantendo-se em máximos de 2009.

Nos contratos de crédito habitação celebrados nos últimos três meses em Portugal, “a taxa de juro desceu pela terceira vez consecutiva, passando de 4,342% em dezembro de 2023 para 4,315% em janeiro de 2024”, começa por explicar o INE no boletim publicado esta segunda-feira, dia 19 de fevereiro. E para o destino de financiamento aquisição de habitação, os juros também voltaram a descer pela terceira vez seguida para 4,297% (-2,9 pontos base face a dezembro).

Esta descida dos juros nos novos créditos habitação pode ser explicada pelas recentes reduções das taxas Euribor, mas também pela maior contratação empréstimos a taxas mistas com juros atrativos e mais baixos, pelo menos, no início do contrato. Em resultado, nos contratos celebrados nos últimos três meses, o valor médio da prestação da casa desceu 12 euros face ao mês anterior, para 639 euros em janeiro de 2024. Ainda assim, face a janeiro de 2023, a prestação está ainda 20,3% mais cara.

Nestes novos empréstimos habitação, o montante médio em dívida foi 125.210 euros em janeiro, menos 718 euros que em dezembro de 2023, o que pode refletir a tendência de comprar casas mais baratas e pedir menos financiamento à banca, de forma a pagar menores prestações.

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Juros e prestações para o total dos contratos em máximos de 14 anos

Enquanto os novos créditos habitação já sentem alívios nas prestações da casa, o mesmo não se pode dizer no conjunto de empréstimos da casa existentes no país. “A taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação foi 4,657% em janeiro de 2024, o valor mais elevado desde março de 2009, traduzindo uma subida de 6,4 pontos base (p.b.) face a dezembro de 2023 (4,593%)”, refere o INE. Também para o destino de financiamento aquisição de habitação – “o mais relevante no conjunto do crédito habitação”, a taxa de juro subiu para 4,623% (+5,9 pontos base)

Isto acontece porque a maioria dos créditos habitação existentes em Portugal são a taxa variável (cerca de 80%), o que significa que os indexados à Euribor a 12 meses continuam a ver as prestações da casa a serem atualizadas por taxas superiores face há um ano. Já no caso dos prazos mais curtos (Euribor a 3 e 6 meses), os mutuários já começaram a sentir um ligeiro alívio na prestação da casa. E talvez por isso o instituto nota que, “pelo oitavo mês consecutivo, os aumentos da taxa de juro implícita têm vindo a ser progressivamente menos intensos”.

Como seria de esperar, também a prestação da casa voltou a aumentar (+4 euros), fixando-se no valor médio de 404 euros em janeiro, um máximo desde o início da série (janeiro de 2009). Ainda assim, “pelo quarto mês consecutivo, registou-se um abrandamento da taxa de variação homóloga do valor médio da prestação face à observada no mês anterior”, destaca o INE.

Assim, a prestação da casa média de 404 euros em janeiro de 2024, está 89 euros mais cara do que há um ano, desagregando-se da seguinte forma:

• Pagamento de juros: 248 euros (61% do total, contra 36% há um ano)
• Capital amortizado: 156 euros (39%)

De notar também que o capital médio em dívida para a totalidade dos contratos subiu 193 euros face ao mês anterior, fixando-se em 64.790 euros em janeiro de 2024.