Taxas fixas, taxas variáveis, spreads, maturidade… Há um conjunto de termos a saber antes de contratar um crédito habitação. Fonte: Idealista News
Comprar casa com recurso a crédito bancário tem muito que se lhe diga. Desde logo, hoje o universo do crédito habitação está instável, com as taxas Euribor a subir e, por conseguinte, a agravar as prestações da casa dos créditos habitação com taxa variável. Mas o que é a Euribor? E um empréstimo com taxa de juro variável? A verdade é que na hora de pedir um crédito habitação deparamo-nos com um conjunto de novos termos que, por norma, não entram no nosso léxico diário, como é o caso das taxas de juro fixas e variáveis, spreads, maturidade, Euribor… Mas não te preocupes, porque neste artigo preparado pela Homing Real Estate para o idealista/news explicamos um por um e esclarecemos todas as dúvidas.
Maturidade do crédito habitação: o que significa?
Para os bancos a maturidade do crédito é, nada mais nada menos, que o termo técnico utilizado para definir a duração do empréstimo, isto é, o tempo necessário para amortizar o crédito contratado na totalidade.
Sobre este ponto há que tem em atenção que desde o passado dia 1 de abril de 2022 há novas regras sobre a maturidade nos pedidos de crédito habitação. Como anunciado em janeiro, o Banco de Portugal (BdP) apertou os critérios na concessão de crédito, impondo novos limites para os prazos máximos dos novos contratos, limite esse que tem por base a idade dos mutuários.
O prazo máximo possível para pagar o empréstimo da casa que é de 40 anos (atualmente em vigor), passa a ser aplicável apenas para quem tem até 30 anos, apontou o BdP. E à medida que a idade vai crescendo, vão diminuindo os prazos:
- entre os 30 e os 35 anos a maturidade máxima do crédito será 37 anos;
- acima dos 35 anos, a maturidade máxima baixa para os 35 anos.
O objetivo do regulador é que, até ao final de 2022, a maturidade média do conjunto de novos contratos de crédito habitação deva convergir, de forma gradual, para os 30 anos.
E que influência tem a maturidade na prestação da casa?
Por norma, quanto mais curta for a maturidade – isto é, o prazo acordado com o banco para pagamento do crédito – mais elevada será a prestação da casa a desembolsar todos os meses. Isto porque o capital em dívida tem de ser saldado num período mais curto. De notar que ao capital em dívida acrescem ainda os juros, as comissões e os seguros.
Porém, quando o prazo é menor, o custo total do crédito também será menor, já que os custos do MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) baixam. Recorde-se que o MTIC engloba o capital, os juros, todas as despesas ligadas ao empréstimo, o que se vai pagar pelas avaliações, as escrituras, as comissões, o seguro de vida e o montante do seguro da habitação. Portanto, prazos menores tendem a ter MTIC´s mais baixos pois pagamos menos juros ao longo de toda a vida dos empréstimos, ainda que a prestação mensal da casa seja mais alta.
Isso mesmo é confirmado pelos especialistas do idealista/créditohabitação: “A redução do prazo do empréstimo também implica um menor custo com o mesmo, uma vez que amortizamos mais capital na prestação mensal e pagamos juros durante menos anos”.
De acordo com as contas dos mesmos especialistas, um titular do crédito com 35 anos ao pagar o empréstimo em 37 anos (em vez de 40 anos) vai ver a sua prestação da casa agravar em cerca de 7%, ou seja, mais 20,2 euros por mês, considerando um empréstimo para comprar casa de 120.000 euros, com uma TAN de 0,70%.
O que é o spread? É possível ser negociado?
Segundo o BdP, o spread é “uma componente da taxa de juro, definida pelo banco, contrato a contrato, quando concede um empréstimo”, sendo que se mantém inalterado ao longo de todo o empréstimo. Por outras palavras, o spread é o lucro do banco quando concede um empréstimo.
Este valor é determinado pelo banco tendo em consideração vários fatores como:
- a avaliação do perfil e a definição do risco de crédito do cliente;
- o valor do empréstimo;
- a relação entre o valor do empréstimo e a avaliação do imóvel a dar como garantia;
- a contratação por parte do cliente de outros produtos comercializados pelo banco como seguros ou cartões de crédito.
Como varia de banco para banco, o spread pode e deve ser negociado. Atualmente a maioria dos bancos está a praticar uma taxa de spread abaixo dos 2%. Se vais contratar um empréstimo para comprar casa e o banco pede um valor superior, então tens aqui um bom argumento para a negociar.
O que é a Euribor? Como afeta a prestação da casa?
Importa saber, desde logo, que a Euribor é um termo que agrega as palavras Euro Interbank Offered Rate. E trata-se das taxas de referência que resultam da média das taxas de juro dos empréstimos feitos entre bancos da Zona Euro, podendo haver alterações ao longo do empréstimo. Todos os dias úteis, às 11h00 hora central europeia, as taxas de juro Euribor são divulgadas e transmitidas a todas as partes participantes e à imprensa.
É aqui que entram as taxas fixas e variáveis de que já deves ter ouvido falar. Escolher uma taxa de juro fixa ou variável ao contratar um crédito habitação é uma das decisões mais importantes e, por isso, deve ser bem ponderada. Para te ajudar, explicamos em que consiste cada uma.
Taxa de juro variável e as taxas da Euribor
Se optares por uma taxa de juro variável fica a saber que esta resulta da soma de duas componentes: o indexante ou taxa de referência, que é a Euribor, e o spread. Neste caso podes escolher o prazo da Euribor que te parecer mais conveniente, sendo que os mais frequentes para o crédito habitação são as Euribor a 6 meses e a 12 meses, o que vai determinar a periocidade da revisão da tua prestação da casa que neste caso será atualizada semestral ou anualmente. Quando o valor da Euribor é revisto, a taxa de juro do empréstimo pode subir ou descer e essa subida ou descida vai refletir-se na prestação mensal.
A verdade é que as taxas Euribor têm estado voláteis desde o início da invasão da Ucrânia pela Rússia a 24 de fevereiro. Isto porque o conflito armado deu gás à inflação que já se fazia sentir desde o arranque de 2022, dando ainda mais motivos ao Banco Central Europeu (BCE) para subir as taxas de juros diretoras em 2022 – a primeira subida já está prevista para julho e antecipa-se que os juros deixem o terreno negativo em setembro.
Se as prestações da casa já estavam a sentir a subida das taxas de juro com as flutuações ascendentes da Euribor, depois deste aumento pelo regulador europeu irão sentir ainda mais. E o ministro das Finanças, Fernando Medina, já alertou que “o aumento das taxas de juro é um elemento de risco ao poder de compra das famílias”, nomeadamente as que estão a pagar créditos habitação.
De acordo com os especialistas do idealista/créditohabitação, “é previsto um aumento da Euribor ao longo do ano, com impacto gradual nos créditos habitação a decorrer”.
Taxas fixas: um porto seguro para o crédito habitação?
Nos empréstimos contraídos com taxa fixa, os juros mantêm-se inalterados durante o prazo que tiver sido acordado com o banco. E, portanto, durante esse período a prestação mensal será sempre a mesma, independentemente das flutuações da Euribor.
De acordo com o BdP, em condições normais de mercado, a prestação de um empréstimo com taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à Euribor. Portanto, para teres segurança no empréstimo da casa terás de pagar uma prestação mais elevada, mas assim não serás surpreendido com uma subida repentina da prestação. Mas tem em mente que, se a Euribor descer, a prestação da casa não vai acompanhar essa descida.
Estes são alguns termos gerais e comuns a todas as instituições bancárias, mas nota que os valores, taxas, comissões e condições que cada banco pratica podem variar muito. Por isso, o melhor é pedir simulações e comparar as propostas de crédito habitação de vários bancos antes de tomar qualquer decisão.
